路線価 (2023) 静岡県浜松市中区新津町字北浦176 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区新津町字北浦１７６番
価格時点	2023 年
駅名	助信駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億 円 (2357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万349 円 1平米 8万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億 円 (2357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円／坪 1平米 8万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、浜松市街地及びその周辺の生活利便性が良好な地域と把握される。需要者は大手又は中堅のマンションデベロッパーが中心となる。浜松市中心部ではマンション適地が少なく、私鉄駅の徒歩圏内に位置するなど利便性に優れたマンション用地に対する需要は依然根強い。土地価格は画地規模や立地条件等により幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅及び遠州鉄道各駅を最寄駅とする生活利便性の良い地域である。需要者は、マンション開発を手掛ける法人が中心。ＪＲ浜松駅徒歩圏のマンション用地は売り物件が少なく、中心部外延や遠鉄線沿いなどに需要が見られる。当該地域は遠鉄線駅から徒歩圏内に位置し、一定の需要は見込める。マンション用地の事例が少なく、また個別性も強いため、需要の中心価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺類似地域において信頼性のある取引事例から求められた価格で、市場の実態を反映している。開発法による価格はデベロッパーの投資採算性に着目してマンション開発を想定して求めたもので、需要者の意思決定過程を反映している。本件では周辺類似地域から複数の取引事例を得たため、実証的な比準価格を重視して、開発法による価格を参考とし、さらにマンション市場の動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏の類似地域より、信頼性の高い取引事例を広域的に収集し採用した。需要者がマンション開発を手掛ける法人である事を考慮すると、投資採算性に着目しつつも、用地取得の価格交渉において市場性を念頭に置くものと思料される。よって、比準価格と開発法による価格を比較考量し、マンションの需給動向に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	遠州鉄道西鹿島線助信駅東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	712.9 坪 (2357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、事業所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区新津町字北浦１７６番
標準地の範囲
東	250 m
西	250 m
南	320 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	40 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	マンション、共同住宅、事業所等の事業用地の多い住宅地域
街路	１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)私鉄駅の徒歩圏に位置するマンション適地で、居住環境は向後とも維持されるものと予測する。事業用地は供給が少なく、地価は回復基調で推移するものと予測する。 (2)大きな変動要因は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。また、地価は概ね微増傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万349 円 1平米 8万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万349円 1平米 8万4,800円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 27万9,026円 1平米 8万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中区人口は市全体人口に比し、やや減少幅は大きいが、低金利を背景に土地取引件数及び住宅着工件数等は比較的安定的に推移している。 (2)物価の高騰と新型コロナウイルス感染症の影響により地域経済の先行きは不透明であるが、中区の住宅地需要は底堅さがみられる。
地域要因
(1)私鉄駅徒歩圏にあるマンション適地で、根強い需要から地価は横ばいから上昇となった。 (2)遠鉄線沿線に位置する生活利便性が良好な地域であり、マンション適地としての需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区新津町字北浦１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万99 円／平米 29万7,867 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,540 円／平米 32万5,773 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,086 円／平米 27万4,682 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区新津町字北浦１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,703 円／平米 43万8,716 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,997 円／平米 42万9,770 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,299 円／平米 26万8,774 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,700 円／平米 27万6,712 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区新津町字北浦１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,175 円／平米 19万5,633 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,822 円／平米 26万586 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,623 円／平米 27万3,152 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区新津町字北浦１７６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,923 円／平米 27万837 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,402 円／平米 35万8,377 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,130 円／平米 27万4,828 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情