路線価 (2023) 静岡県浜松市中区葵西5-278-47 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区葵西５丁目２７８番４７
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 9800m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,578 円／坪 1平米 7万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ浜松駅から北方乃至北西方を中心とする内陸部の住宅地一円。需要者は、浜松市及び近隣市に勤務する１次取得者が中心である。市中心部からは離れるが、幹線道路、利便諸施設への接近条件は概ね中庸で、相対的割安感もあり、需給とも比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で１，０００万円～１，５００万円、新築の戸建物件は３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方から北西方にかけての高台の住宅地域である。需要者は、市内に勤務する一次取得者が中心である。郊外ということから総額での値頃感があり用地取得と自己の住宅建築を目的とする取引が多く観察される。賃貸住宅からの住み替え需要を目的とするハウスメーカーによる分譲用地の取得も盛んな地域。土地は規模、立地条件等により様々であるが、総額で１，０００万円から１，５００万円程度、新築戸建で３，３００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も散見されるが、自己用一般住宅が殆どである。標準地は間口が狭い他、画地規模も小さく、共同住宅等の想定は困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。取引は自己用住宅を目的とする取引が中心で、周辺の取引価格水準で価格が決定されるのが一般的である。周辺から複数の取引事例を収集することができたため、比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域は、自己居住用の取引が多く観察されるため信頼性の高い取引事例を収集する事ができた。自己居住目的あるいは建売分譲目的での取引が主流な地域である事から、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北西方
距離	9800 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区葵西５丁目２７８番４７
標準地の範囲
東	60 m
西	90 m
南	180 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	三方原台地上の住宅地域
街路	基準方位　北　　５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松市北西部郊外の三方原台地上の住宅地域で、周辺に事業所等も見られるが、閑静な居住環境は維持するものと予測する。周辺での取引も回復傾向にあり、地価は横ばいから上昇基調で推移するものと予測する。 (2)価格に大きく影響を与える特段の変動要因も見られないため、現状のまま推移するものと予測する。地価についは、微増傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,578 円 1平米 7万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 25万1,587円 1平米 7万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,578円 1平米 7万6,400円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 25万1,587円 1平米 7万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中区人口は市全体人口に比し、やや減少幅は大きいが、低金利を背景に土地取引件数及び住宅着工件数等は比較的安定的に推移している。 (2)物価の高騰と新型コロナウイルス感染症の影響により地域経済の先行きは不透明であるが、中区の住宅地需要は底堅さがみられる。
地域要因
(1)市中心部からは離れているが、生活利便性に難はなく、値頃感もあり需要は安定している。年間を通じ取引も見られ、地価は上昇となった。 (2)三方原台地上に位置する郊外の閑静な住宅地域で、中心部からやや離れているが需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市中区葵西５丁目２７８番４７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万2,762 円／平米 27万3,611 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,977 円／平米 26万4,404 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,593 円／平米 24万9,910 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区葵西５丁目２７８番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,174 円／平米 19万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,804 円／平米 25万3,914 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,567 円／平米 24万6,519 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区葵西５丁目２７８番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,303 円／平米 21万5,892 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,221 円／平米 27万1,823 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,891 円／平米 24万978 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区葵西５丁目２７８番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,088 円／平米 25万1,547 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,819 円／平米 24万7,352 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,521 円／平米 24万6,366 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,000 円／平米 25万1,256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区葵西５丁目２７８番４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,950 円／平米 28万4,151 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,805 円／平米 25万7,223 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,805 円／平米 25万7,223 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,400 円／平米 26万2,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情