路線価 (2023) 静岡県浜松市中区布橋2-152-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区布橋２丁目１５２番１
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万6,218 円 1平米 8万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,887 円／坪 1平米 8万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松駅北西方から北方にかけての比較的中心市街地に近い住宅地域一円。需要者は浜松市内に居住する周辺地域の賃貸住宅から住み替えを図る中位の給与取得者層が中心である。文教施設等も近い台地上の住宅地域であり、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、土地需要は回復傾向にある。土地は総額で１５００万円程度、新築戸建物件は３０００万円程度が中心で画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 (2) 同一需給圏はＪＲ浜松駅北西方から北方にかけての住宅地域である。需要者は浜松市内の１次取得者が中心である。文教施設に近く、住環境が良好な地域であり、若年者層を中心に需要は見込まれる。価格は横ばいからやや上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，４００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積等から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域はアパートも混在するが自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。需要者は収益性より居住の快適性を重視して取引を行うものと判断する。比準価格は不動産の市場性を反映した価格であるが、本件においては周辺部から類似する複数の取引事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜松駅北西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ文教施設に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区布橋２丁目１５２番１
標準地の範囲
東	170 m
西	40 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	駅北西方の比較的中心市街地に近い住宅地域。
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)文教施設が多く見られる比較的中心市街地に近い住宅地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、比較的底堅い需要が認められ、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、閑静な居住環境は維持していくものと予測する。駅、中心部への接近条件の見直しもあり、地価は僅か乍ら上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	１階から２階程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万6,218 円 1平米 8万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万6,218円 1平米 8万9,600円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 29万4,895円 1平米 8万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 29万4,895円 1平米 8万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は持ち直しつつあり、需要は比較的堅調である。 (2)中区人口は市全体人口に比し、やや減少幅は大きいが、低金利を背景に土地取引件数及び住宅着工件数等は比較的安定的に推移している。
地域要因
(1)文教施設が周辺に見られる既成の住宅地域であり、中心部からも比較的近く利便性は良好である。 (2)文教地区にあり、利便性、住環境の良好な住宅地域であり、年間を通じて取引もみられ需要は安定している。地価は若干乍ら上昇した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区布橋２丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,429 円／平米 23万6,144 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,921 円／平米 26万4,219 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,026 円／平米 30万932 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,000 円／平米 30万846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区布橋２丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,885 円／平米 35万9,974 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,284 円／平米 35万4,681 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,485 円／平米 28万2,613 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,500 円／平米 28万2,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区布橋２丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	9万72 円／平米 29万7,778 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区布橋２丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,339 円／平米 28万8,743 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,717 円／平米 26万3,544 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,409 円／平米 28万8,974 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区布橋２丁目１５２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,905 円／平米 31万3,756 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,509 円／平米 30万9,141 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,312 円／平米 26万2,205 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,300 円／平米 26万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情