路線価 (2023) 静岡県浜松市中区元浜町32-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区元浜町３２番１
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	6,780万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	6,830万 円 (506 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市の中心商業地外郭の普通商業地域を中心に、中区内の路線商業地域を含む圏域一円。需要者の中心は浜松市を中心とする事業法人である。商業施設のみならずマンションや店舗併用住宅も混じる地域であるため、商業地としての繁華性は高くないが、事業用地として用途の多様性を内包しており、幅広い需要者層の存在により地価は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は画地規模、用途等により広く見出せない。 (2) 同一需給圏は浜松市の中心商業地外縁の普通商業地域と路線商業地域である。需要者は市内及びその周辺市で事業を営む法人や個人が中心である。幹線道路に面し、高容積率を確保できる地域にあるため、事務所、店舗のほかマンション用地等の潜在的な需要が存し、街路拡幅工事も進んでおり、街区環境が向上している。取引価格は画地規模や利用目的により大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺部はマンションや自用の住宅兼店舗も多い商業地域で、収益性を反映して価格が形成されるほど商業地域として成熟していないため、比準価格に比し低位に求められた。一方、比準価格はＪＲ浜松駅北方の複数の取引事例から求めたもので、総体的に画地規模が小さいが実証的である。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域であり、収益価格を考慮する必要がある。比準価格は現実に取引された価格を基に試算されたものであり、実証的な価格といえる。一方、当地域における店舗及び住宅の賃料水準では投下資本に見合った十分な賃料を収受しえないため、収益価格は低位に試算された。以上より、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ浜松駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	153.1 坪 (506 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	11F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区元浜町３２番１
標準地の範囲
東	55 m
西	40 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中心部に近い路線商業地域
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松市中心商業地外郭の路線商業地域で、現状は維持されていくものと予測する。通過交通量は多いが新規の商業施設の進出は少なく、地価は暫く横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)中心部に近い幹線道路沿いの商業地域であり、街路整備の進捗とともに、将来的な街区環境の向上が見込まれ、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着していく中、地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万6,310 円 1平米 13万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万6,310円 1平米 13万5,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の需要は、道路網の整備等により一層郊外分散が進んでいる他、背後地の状況による競争選別化が窺える。 (2)ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向にあるも、立地、用途により需要には強弱があり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注視が必要。
地域要因
(1)店舗等の進出は少なく、繁華性は高くないが、街路整備事業も進んでおり、地価は下落から横ばいとなった。 (2)街路拡幅の工事が進むにつれ街区環境が向上しており、将来的な発展が見込まれ、コロナ禍の下での社会経済活動が定着する中、地価は堅調に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元浜町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,703 円／平米 43万8,716 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,997 円／平米 42万9,770 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,350 円／平米 42万7,631 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元浜町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,800 円／平米 44万8,955 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,430 円／平米 45万4,344 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,817 円／平米 44万2,399 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元浜町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万650 円／平米 36万5,809 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,478 円／平米 43万4,666 円／坪
標準価格 平米 坪	13万305 円／平米 43万788 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区元浜町３２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万422 円／平米 69万5,655 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,315 円／平米 67万8,771 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,254 円／平米 44万7,150 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	24.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情