路線価 (2023) 静岡県浜松市中区住吉3-164-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区住吉３丁目１６４番７外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	6,120万 円 (577 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,120万 円 (577 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部から郊外に至る幹線道路沿いの商業地域である。需要者は県内外の法人が中心であるが、画地規模により小規模地元事業者から全国的多店舗展開を指向する大手事業者まで幅広い。車両通行量は多めであり、一定の繁華性を維持しており、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着しつつある中、安定的な需要が見られる。需要の中心となる価格帯は、取引当事者の属性や画地規模等によりばらつきが大きく、一様には把握し難い。 (2) 同一需給圏は浜松市内の路線商業地域である。需要者は個人事業者から全国的な多店舗展開を指向する県外資本まで幅広い。近隣地域は浜松市中心部と郊外部を繋ぐ幹線道路として車両交通量は比較的多く、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模や需要者の属性等によりその幅は広く、中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例から求められた価格であり、市場性を反映した実証的価格である。一方収益価格は収益性に着目した価格であるが、投下資本に見合う賃料の収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より低位に試算された。以上より本件では市場性に着目した取引が大半を占める当該地域における不動産取引の実状を考慮し、比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、一般的要因の動向にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸による店舗、事務所等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、市場動向に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線　　　浜松駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	174.5 坪 (577 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、飲食、物販店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区住吉３丁目１６４番７外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、営業所等が建ち並ぶ郊外路線沿いの商業地域として維持すると見られる。ウィズコロナの下での社会経済活動が定着していく中、ロードサイド商業地の需要は回復傾向にあり、地価は堅調に推移すると予測する。 (2)交通量の多い路線商業地域として熟成しており、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。路線商業地域の需要は堅調であり、地価はやや強含みに推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向にあるも、立地、用途により需要には強弱があり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注視が必要。 (2)ワクチン接種や公的な需要喚起策等を追い風に商況は概ね回復傾向だが、物価高等の懸念材料もあり、先行きはやや不透明である。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域であり、車両交通量は多く、一定の繁華性を有し、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着する中、需要は堅調である。 (2)商況に変化はないが、豊富な車両交通量を有し、地価は強含みに推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区住吉３丁目１６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,878 円／平米 35万33 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,234 円／平米 37万4,352 円／坪
標準価格 平米 坪	11万150 円／平米 36万4,156 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区住吉３丁目１６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,720 円／平米 35万6,122 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,298 円／平米 35万4,727 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,994 円／平米 33万7,192 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区住吉３丁目１６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,475 円／平米 37万5,148 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,383 円／平米 37万8,150 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,705 円／平米 35万6,073 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	29 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区住吉３丁目１６４番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,474 円／平米 40万1,593 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,889 円／平米 37万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,694 円／平米 34万9,424 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情