路線価 (2023) 静岡県浜松市中区森田町字畷東60外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市中区静岡県浜松市中区森田町字畷東６０番外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	8,420万 円 (1761 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,420万 円 (1761 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円／坪 1平米 4万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市内の工業地域一円である。需要者は浜松市内に工場・倉庫用地の取得を目的とする法人が中心となるが、住宅地としての潜在的な需要も認められることから、不動産開発業者等も想定される。ウィズコロナの下での社会経済活動が定着していく中、用途の多様性が見られる工業地として需要は堅調である。取引価格は交通接近条件や周辺の土地利用形態、画地規模によりばらつきが大きく、中心となる価格帯は見出しにくい。 (2) 同一需給圏は浜松市内の工業地域一円である。需要者は工場・倉庫を運営する法人が中心である。市街地近郊に位置することから、住宅への転用も見られ、需給動向は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 住宅地域に隣接する中小工場・倉庫を中心とする工業地域であり、周辺住宅地との価格牽連性が認められ、取引市場で成立した価格を指標に価格水準が形成される地域に所在する。収益価格の試算にあたり、賃貸用倉庫の建築を想定したが、投下資本に見合う賃料を収受しえず、低位に求められた。以上より、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の倉庫、工場が中心であり、賃貸市場は未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、同一需給圏内の価格動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線　　　浜松駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	532.7 坪 (1761 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、工場、住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市中区静岡県浜松市中区森田町字畷東６０番外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	50 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工業系用途のほか、住宅も見られる地域である。周辺では製菓会社の複合施設が新たに立地するなど、街区環境が徐々に様変わりしている。用途の多様性により需要は堅調であり、地価はやや強含みに推移すると予測する。 (2)市街地近郊の工業地域であり、倉庫、工場等が中心であるが、住宅が増えつつある。長期的には住宅地域としての色合いを強めていくと予測する。多様な用途の需要が見込まれ、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,027円 1平米 4万7,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 15万7,366円 1平米 4万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍での電子商取引の拡大、製造業等の業績回復など、工業系用途の需要は堅調であるが、原材料価格の高騰等の懸念材料もあり、注視が必要。 (2)物価高と円安の同時進行が企業業績を圧迫するが、経済はコロナ禍から回復し正常化に向かっており、工業地に対する需要は概ね堅調である。
地域要因
(1)住宅地域に隣接した工業地域であり、用途の多様性が見られ、周辺環境の様相も徐々に変化し、需要は堅調である。 (2)住宅への転用も見られる市街地近郊の工業地域で、倉庫、住宅ともに需給動向は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市中区森田町字畷東６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,525 円／平米 16万3,730 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,181 円／平米 16万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,412 円／平米 15万132 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市中区森田町字畷東６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,294 円／平米 16万9,578 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,602 円／平米 17万596 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,585 円／平米 15万704 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市中区森田町字畷東６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,848 円／平米 15万4,879 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,129 円／平米 15万5,808 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,623 円／平米 15万830 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市中区森田町字畷東６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,868 円／平米 21万7,760 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,197 円／平米 21万8,847 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,581 円／平米 18万3,751 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市東区
地域	静岡県浜松市中区森田町字畷東６０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万327 円／平米 16万6,381 円／坪
推定価格 平米 坪	5万478 円／平米 16万6,880 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,147 円／平米 17万2,398 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情