路線価 (2023) 静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204-1外 坪・平米
2023
路 線 価
静岡県 浜松市西区
静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外
(浜松西)
- 周辺状況: 住宅地 (住宅の中に農地等も見られる郊外の住宅地域)
- 舞阪駅 から 700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
10万5,792 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
3万2,000 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
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所在地 |
静岡県
浜松市西区静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 舞阪駅 から 700m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 10万5,792 円 |
1平米当たり | 1平米 3万2,000 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
889万 円
(224 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 13万1,248 円
1平米 3万9,700 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
889万 円
(224 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 13万1,248 円/坪
1平米 3万9,700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏はJR浜松駅西方から南西方の郊外に位置する住宅地域である。需要者は地縁性を有する一次取得者層が中心である。防潮堤の完成により津波浸水リスクは減少したが、近隣地域は道路が狭く、住環境や地盤が少し劣ることから、需要は弱い状態が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地は700万円~1000万円、新築戸建は2200万円~2600万円程度である。 (2) 同一需給圏はJR浜松駅の西方から南西方に位置する集落を含む住宅地域。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者層が中心であり、他の地域からの転入者は少ない。戸建住宅のほか農地も見られる住宅地域であるが、住環境が劣ることから需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。土地は700万~1,200万円程度、建物込みでは2,000万~2,500万円程度が需要の中心である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 戸建住宅を中心とする沿岸部に近い既成住宅地域で、賃貸需要が乏しく、投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一方、対象標準地は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | JR舞阪駅南東方
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距離 | 700 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
67.8 坪
(224 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 2 m
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現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
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地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 住宅の中に農地等も見られる郊外の住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 5.1 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
|
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
浜松市西区静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外
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標準地の範囲 | |
東 | 100 m
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西 | 100 m
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南 | 50 m
|
北 | 100 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 10 m
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奥行き | 22 m
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面積 | 220 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特にない
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街路 | 基準方位北、 5.1m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種住居地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 |
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 200 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 200 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)市南部の既成住宅地域であり、今後も現状を維持していくものと予測する。防潮堤が完成したが、住宅を取得する際に海岸近くを避ける傾向に大きな変化はなく、地価は当面下落傾向が続くと予測する。 (2)格別の変動要因もないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。防潮堤が完成したが、沿岸部の需要は依然として弱く、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 13万1,248 円
1平米 3万9,700 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 13万1,248 円
1平米 3万9,700 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円 |
前年から次年への変動率 -1 % | |
2022年 |
1坪 13万2,571円 1平米 4万100円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 13万1,248円 1平米 3万9,700円 |
前年から次年への変動率 -1 % | |
2019年 |
1坪 13万2,571円 1平米 4万100円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)住宅地についてはコロナ禍の影響は小さいが、西区や南区の沿岸部に近い地域は需要が弱い状況が続いている。 (2)西区の土地取引件数、新設住宅着工戸数は増加傾向にあるが、沿岸部への需要は弱い状況が続いている。 |
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地域要因 | |
(1)防潮堤が完成したが、住宅を取得する際に沿岸部近くを避ける傾向は大きくは変わらず、地価は下落基調が続いている。 (2)防潮堤の整備が完了したが、需要は総じて弱く、地価の下落は続いている。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
K0511 比準価格算定 事例A |
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事例エリア | |
都道府県 | 静岡県 |
市区町村 | 浜松市西区 |
地域 | 静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 近隣商業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万1,026 円/平米
16万8,692 円/坪
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推定価格 平米
坪
|
4万8,404 円/平米
16万24 円/坪
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標準価格 平米
坪
|
4万103 円/平米
13万2,581 円/坪
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査定価格 平米
坪
|
4万100 円/平米
13万2,571 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 90 % |
基準容積率 | 300 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 6.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 6.2 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
K0514 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 静岡県 |
市区町村 | 浜松市西区 |
地域 | 静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
2万5,113 円/平米
8万3,024 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
2万3,378 円/平米
7万7,288 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
2万1,910 円/平米
7万2,434 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
2万1,900 円/平米
7万2,401 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 7.3 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 県道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 東 |
側道幅員1 | 4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
K0511 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 静岡県 |
市区町村 | 浜松市西区 |
地域 | 静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
4万8,238 円/平米
15万9,475 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
4万8,045 円/平米
15万8,837 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
4万2,145 円/平米
13万9,331 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
4万2,100 円/平米
13万9,183 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
K0514 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 静岡県 |
市区町村 | 浜松市西区 |
地域 | 静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
4万4,068 円/平米
14万5,689 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
4万6,202 円/平米
15万2,744 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
3万8,374 円/平米
12万6,864 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
3万8,400 円/平米
12万6,950 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北 |
道路幅員 | 6.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例E
事例番号 |
K0511 比準価格算定 事例E |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 静岡県 |
市区町村 | 浜松市西区 |
地域 | 静岡県浜松市西区馬郡町字新出来道4204番1外 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 準工業地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万4,000 円/平米
11万2,404 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
3万6,744 円/平米
12万1,476 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
3万8,077 円/平米
12万5,883 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
3万8,100 円/平米
12万5,959 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 200 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 5.9 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 特別用途地区(特別用途地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |