路線価 (2023) 静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島1359-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市南区静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,248 円／坪 1平米 7万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ浜松駅南東方に位置する利便性の良い住宅地域である。需要者は浜松市内に居住及び勤務する一次取得者が中心である。東日本大震災以降、南区の選好性は相対的に弱く、需要は弱含みで推移してきたが、近隣地域は利便性が良く、中心市街地へのアクセスも良いため、需給バランスは安定的に推移している。地価水準は、坪２０万円台半ばが一つの目安で、条件が良い物件は、坪２０万円台後半の取引も見られる。 (2) 同一需給圏はＪＲ浜松駅の南方から東方に形成されている市街化区域内の住宅地域一円。需要者は市内に居住または勤務先を有する一次取得者が中心である。小中学校および公園に近い居住環境が良好な住宅地域であり、子育て世代等の需要が観察される一方、当初の区画整理から相当年経過した街並みに目新しさはなく、河川に近いことによる水害を懸念する買手も見られ、取引は硬軟まちまちである。単価としては１㎡当たり７万円～９万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、一部に低層の賃貸用共同住宅も見られる。一方で取引としては自己使用目的が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線浜松駅南東方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心とする区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市南区静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	芳川左岸に近接する住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地域として、当面の間は、現状を維持するものと予想する。 (2)小中学校から比較的近い区画整理済みの住宅地域として現状を維持するものと予測する。河川に近く、水害等が懸念される点は否めないが、住環境は比較的良好であり、地価は安定的に推移すると見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沿岸部や災害リスクの高い地域は依然として需要が乏しいが、中心市街地に比較的近い住宅地の地価は概ね安定的に推移している。 (2)ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向にあるも、立地、用途により需要には強弱があり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注視が必要。
地域要因
(1)格別の変動要因はない。 (2)河川に近く、水害等の懸念があるものの、小中学校や公園に近く、子育て世代等にとって住環境は悪くなく、需給バランスは安定的である。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,190 円／平米 25万1,884 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,190 円／平米 25万1,884 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,436 円／平米 24万9,391 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,900 円／平米 25万4,231 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,045 円／平米 23万8,181 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,238 円／平米 25万2,043 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,238 円／平米 25万2,043 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,690 円／平米 27万9,985 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,782 円／平米 25万3,841 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,558 円／平米 25万6,407 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,307 円／平米 22万9,129 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,955 円／平米 24万1,189 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,400 円／平米 24万5,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区本郷町字祢宜島１３５９番８外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,631 円／平米 18万3,916 円／坪
推定価格 平米 坪	6万115 円／平米 19万8,740 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,080 円／平米 23万8,296 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情