路線価 (2023) 静岡県浜松市南区東若林町670-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市南区静岡県浜松市南区東若林町６７０番１
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円／坪 1平米 6万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ浜松駅の南方から西方にかけての南区及び一部中区を含む住宅地域一円。需要者は市内に居住または勤務先を有する一次取得者が中心である。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地で、街路条件が劣り、需要はやや弱いが、地価水準は低く、底値圏にあることから地価はほぼ横這い程度で推移している。土地は総額１，２００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円～３，０００万円程度の取引が中心である。 (2) 同一需給圏は南区西部および中区のうちＪＲ浜松駅南西方に位置する市街化区域内の住宅地域と把握され、主な需要者は市内外に勤務先を有する一次取得者が中心である。当地域は街路幅員が狭く、居住環境が良好とは言い難いが、中区に比較的近く、徒歩圏内には大規模小売店舗等が存するなど、生活利便性も確保されていることから、需給バランスは安定している。需要の中心となる価格帯は画地規模１８０㎡程度で１，１００万円～１，３００万円程度と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線浜松駅南西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市南区静岡県浜松市南区東若林町６７０番１
標準地の範囲
東	130 m
西	50 m
南	50 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因もないことから、既成の住宅地域として今後も維持するものと予測する。街路条件の劣る地域であるが、地価水準は底値に近く、地価は横這い程度で推移するものと予測する。 (2)戸建住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、現状を維持すると見られる。街路条件は劣るが、中区に程近く、生活利便性も比較的良好であり、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の土地取引件数は増加傾向にあるが、周辺環境や画地条件等により土地需要は異なる。 (2)ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向にあるも、立地、用途により需要には強弱があり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注視が必要。
地域要因
(1)街路条件のやや劣る既成住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は見られない。 (2)旧来からの住宅地域であり、街路条件にやや劣る点は否めないが、中区に近い一定の生活利便性を有する地域として、需給バランスは安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市南区東若林町６７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,583 円／平米 27万6,325 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,986 円／平米 20万8,232 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区東若林町６７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,697 円／平米 18万828 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,115 円／平米 21万5,270 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,964 円／平米 21万1,465 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,200 円／平米 22万2,163 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区東若林町６７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万476 円／平米 19万9,934 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,062 円／平米 20万8,483 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,062 円／平米 20万8,483 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市南区東若林町６７０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,537 円／平米 16万3,769 円／坪
推定価格 平米 坪	7万347 円／平米 23万2,567 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,531 円／平米 20万6,727 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,700 円／平米 21万7,204 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情