路線価 (2023) 静岡県浜松市南区高塚町181-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市南区静岡県浜松市南区高塚町１８１番１
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 6200m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,570万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線浜松駅西方から南西方に位置する住宅地域である。需要者は浜松市内に居住する一次取得者が中心である。ＪＲ高塚駅近くの戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、駅周辺整備、南北自由通路の完成により周辺環境が向上しており、需要は安定している。土地は総額で１５００万円前後、土地建物（新築）で３０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高塚駅周辺の南区及び一部中区と西区を含む住宅地域一円であり、主な需要者は市内に居住または勤務先を有する一次取得者が中心となる。高塚駅の南北自由通路が完成し、かつ当駅北側での土地区画整理事業等により周辺の街区環境は向上しており、ウィズコロナの下での社会経済活動が定着していく中、需要は堅調である。土地は総額１，５００万円前後、新築の戸建住宅で３，０００万円前後の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏しいものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ東海道本線浜松駅西方
距離	6200 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅に駐車場等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市南区静岡県浜松市南区高塚町１８１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高塚駅近くの住宅地域であるが、格別の変動要因もないことから、今後も現状を維持するものと予測する。景気悪化が懸念されるが、駅周辺整備等により環境は向上しており、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ東海道本線沿線に位置する既成住宅地域であり、戸建住宅を中心とした利用状況のまま推移すると見られる。ＪＲ高塚駅および大手自動車メーカー本社に近く、潜在的な需要が存し、地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 23万428円 1平米 6万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 23万428円 1平米 6万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の土地取引件数は増加傾向にあるが、利便性、住環境の良好な地域に対する需要は安定している。 (2)ウィズコロナの下で、不動産市場は回復傾向にあるも、立地、用途により需要には強弱があり、物価高や自然災害が及ぼす影響にも注視が必要。
地域要因
(1)高塚駅周辺の整備により、利便性・居住環境が向上している。 (2)大手製造業本社およびＪＲ線の駅近くに立地し、利便性が良好であることから、外部からの需要も観察され、地価は堅調に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,359 円／平米 17万6,405 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,145 円／平米 21万5,369 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,223 円／平米 23万8,769 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,502 円／平米 15万3,736 円／坪
推定価格 平米 坪	6万549 円／平米 20万175 円／坪
標準価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
査定価格 平米 坪	7万900 円／平米 23万4,395 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,234 円／平米 15万9,462 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,594 円／平米 22万160 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,022 円／平米 22万4,881 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,609 円／平米 16万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,246 円／平米 18万5,949 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,440 円／平米 22万9,569 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市南区
地域	静岡県浜松市南区高塚町１８１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,373 円／平米 18万6,369 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,457 円／平米 18万35 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,654 円／平米 23万6,888 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情