路線価 (2023) 静岡県浜松市北区新都田4-104-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市北区静岡県浜松市北区新都田４丁目１０４番３
価格時点	2023 年
駅名	浜松駅 から 14000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億7,200万 円 (13998 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	4億7,200万 円 (13998 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,412 円／坪 1平米 3万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は静岡県西部の工業地域一円。需要者は比較的規模の大きな生産施設・研究施設を必要とする県内外の法人が中心である。内陸部に位置し新東名や東名高速のスマートインターチェンジ等への接近性や街路、環境の整備された立地環境に恵まれていることから、工場の移転や新設の候補地としての需要がある。画地規模等により取引総額は大きく異なるが、価格帯としては㎡当たり３万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は静岡県内の内陸部に位置する工業地域一円である。需要者は全国に工場を有する大企業等が中心である。東名高速道路及び新東名高速道路のいずれも利用可能な優れた交通アクセス、強固な地盤の内陸立地、企業集積度の高さ、豊富な人材供給等を備え、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模等によりばらつきがあるが、市街化区域であれば１㎡当たり３万円台の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 求められた試算価格は比準価格のみであり、近隣地域は自己使用の工場や研究施設等が建ち並ぶ工業団地で、賃貸市場は成熟していないことから収益価格は適用できなかった。比準価格は工場用地としての利用を前提とした現実の取引事例から求めた価格であり、実証的である。よって、広域的な工場用地の需給動向に留意し、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 工場の賃貸市場は未成熟で、収益目的での土地取引は極めて少ないことから収益価格は試算しなかった。一方、対象標準地は自用の工場が建ち並ぶ工業団地内に所在し、自己の生産活動等のために土地取引を行うことが一般的な地域であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、工業地の市場動向等に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	浜松駅北方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	4234.1 坪 (13998 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市北区静岡県浜松市北区新都田４丁目１０４番３
標準地の範囲
東	240 m
西	120 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	130 m
奥行き	110 m
面積	14000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	三方原台地上の街路、環境の整備された工業団地。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路、環境の整備された立地環境に恵まれた工業団地では、内陸移転等により需要は比較的堅調で、地価は強含みで推移すると予測する。 (2)格別の変動要因はなく、引き続き現状を維持すると予測する。三方原台地上に存することによる自然災害リスク回避のほか、２路線の高速道路が利用可能な立地から、需要は底堅く、地価は強含みで推移すると見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,412 円 1平米 3万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,412円 1平米 3万3,700円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇等の下振れリスクもあるが、地元大企業は比較的好調で、立地環境に恵まれた地域では、内陸移転等により需要は堅調である。 (2)コロナ禍での電子商取引の拡大、製造業等の業績回復など、工業系用途の需要は堅調であるが、原材料価格の高騰等の懸念材料もあり、注視が必要。
地域要因
(1)市北部の台地上に存する大規模工場団地で、沿岸部からの移転需要も多く、堅調に推移している。 (2)三方原台地上に存し、自然災害リスク回避等の観点から事業継続の安定性に優れた立地条件を備えた工業団地であり、稀少性から需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市中区
地域	静岡県浜松市北区新都田４丁目１０４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,247 円／平米 10万3,303 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,761 円／平米 12万1,532 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,275 円／平米 12万9,843 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区新都田４丁目１０４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万50 円／平米 9万9,345 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,707 円／平米 10万8,129 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,261 円／平米 11万9,879 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区新都田４丁目１０４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,450 円／平米 18万12 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,940 円／平米 18万1,632 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,480 円／平米 11万685 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市北区
地域	静岡県浜松市北区新都田４丁目１０４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万397 円／平米 10万492 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,801 円／平米 9万8,522 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,569 円／平米 10万7,673 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情