路線価 (2023) 静岡県浜松市浜北区中瀬字大平7136-139外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 浜松市浜北区静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外
価格時点	2023 年
駅名	西鹿島駅 から 770m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (2455 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億4,000万 円 (2455 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円／坪 1平米 5万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は浜松市郊外の路線商業地一円。需要者の中心は新東名高速道路浜松浜北ＩＣに近いことから、県内外のロードサイド型の店舗及び物流関連の事業所等を営む法人事業者である。交通量はあるが核となる店舗が無く、商業集積度が低い。沿道サービス施設の適地であり、新規の出店は少ないが用途の多様性も内包し、一定の需要は見込まれる。需要の中心となる価格帯は、画地の規模、用途等により幅は広い。 (2) 同一需給圏は、浜松市内の路線商業地域及びその周辺地域である。需要者は、県内外の法人需要者が中心である。当該地域は、天竜区へと繋がる主要幹線道路沿いに位置し視認性に優れる地域である。だが、店舗連坦性がないため顧客回遊性を見込む事は難しい。土地の中心価格帯は、画地や立地の条件により異なるため見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新東名高速道路浜松浜北ＩＣに近い路線商業地であるが、店舗数も少なく、立地する店舗は殆どが自用若しくは借地で、賃貸物件は稀で、賃貸市場は未成熟である。また、類似商業地の取引事例を複数収集できた。よって、本件では実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域より信頼性ある取引事例を多数収集し得た。賃貸事例も信頼性を有するものを収集できた。標準顧客は自動車を利用して来られるものと考えられる。駐車場の台数確保が必須であり、その結果、未消化容積率が高まり収益価格は低位に試算された。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	遠州鉄道西鹿島駅南東方
距離	770 m
土地の状態
土地面積	742.6 坪 (2455 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほか一般住宅等も見られる郊外の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	浜松市浜北区静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市北部郊外の店舗と住宅等が混在する路線商業地域
街路	２２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜松市北部郊外の国道沿いの路線商業地域で店舗のほか一般住宅、工場等が混在している。当分の間現状を維持するものと予測する。繁華性は低いが交通量は比較的多く、暫く地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (2)コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は、弱含みながらも横ばいにて推移するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地の需要は、道路網の整備等により一層郊外分散が進んでいる他、背後地の状況による競争選別化が窺える。 (2)コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、遠州鉄道沿線の住宅地、郊外でも集積の高い路線商業地域の地価は底堅く推移している。
地域要因
(1)新東名高速道路浜松浜北ＩＣ近くに位置するが、繁華性は低いものの供給も少なく、需要は概ね安定している。 (2)天竜区に近い浜北区の郊外路線商業地域である。周辺地域に競合する物販店舗が少ないため周辺住民及び労働者の需要を取り込むことができる地域。
個別的要因	(1)形状不芳な大規模画地であり、市場競争力はやや劣る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,107 円／平米 18万5,490 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,435 円／平米 17万6,656 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,775 円／平米 20万4,228 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市天竜区
地域	静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,508 円／平米 18万6,815 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,150 円／平米 17万5,714 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,471 円／平米 19万3,305 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,573 円／平米 16万582 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,380 円／平米 19万6,310 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,445 円／平米 19万3,219 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	浜松市浜北区
地域	静岡県浜松市浜北区中瀬字大平７１３６番１３９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,828 円／平米 17万4,649 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,954 円／平米 23万1,268 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,485 円／平米 19万6,657 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情