路線価 (2023) 静岡県沼津市足高字尾上396-77外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 沼津市静岡県沼津市足高字尾上３９６番７７外
価格時点	2023 年
駅名	沼津駅 から 7400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (1154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (1154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円／坪 1平米 4万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼津市及び隣接の市町の工業地域である。需要者の中心は主に地元の法人・個人事業者及び県内外の法人である。高速道路のＩＣに近く、利便性が高いため、工業地に対する需要は堅調であった。しかしながら、急激な円安の影響・２０３０年代半ばの脱ガソリン車の動き等、工業地需要の先行き不透明である。工業地の供給は多くなく、取引される価格帯は案件により大きく異なり、中心となる価格帯を見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏は、沼津市を中心とする県東部の工業地域一円。需要者は地元事業者及び県内外の法人等が中心である。東名沼津ＩＣに近い中小工場が建ち並ぶ工業地域で、工業地としては利便性は良好で、内陸部の工業地の潜在的需要はあるが、地元事業者等の投資意欲は一様ではなく、慎重な姿勢もみられる。工業地の中心価格帯は、規模や立地条件によりバラツキがあるため、その把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な造成事例が収集できないため原価法の適用は断念した。また、工業地で収益物件の取引は皆無であるため収益還元法の適用も断念した。比準価格の決定に当たって採用した取引事例は、いずれも沼津市内の工業地の取引事例で、標準化補正・地域格差修正も適正である。そこで、鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡も勘案し、比準価格を用いて上記の通り決定した。 (2) 自己使用の工場、倉庫建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択した。収益還元法については、工場、倉庫等の不動産賃貸想定は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいため適用しない。従って沼津市を中心とする県東部地域の工業地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	沼津駅北方
距離	7400 m
土地の状態
土地面積	349.1 坪 (1154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場が建ち並ぶ街区整然とした工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼津市静岡県沼津市足高字尾上３９６番７７外
標準地の範囲
東	100 m
西	270 m
南	80 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	34 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高速道路ＩＣ周辺の既存の工業団地で、地域要因に格別の変動要因はないため、今後も現状のまま推移するものと予測する (2)東名沼津ＩＣに近い工業地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)流通業務地への需要はある一方、経済の先行き不透明感がある。 (2)人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津市における不動産の潜在需要は減退傾向にあるなか、物流施設地等の需要は堅調で、安定している。
地域要因
(1)ＩＣへの接近性が高く、利便性は高く、需給はともに安定している。 (2)東名沼津ＩＣ背後に所在する製造業が中心の工業地域で、需給ともに安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市足高字尾上３９６番７７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万166 円／平米 9万9,729 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,897 円／平米 13万8,511 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,752 円／平米 14万1,338 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市足高字尾上３９６番７７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,244 円／平米 20万5,779 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,950 円／平米 14万8,605 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市足高字尾上３９６番７７外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,343 円／平米 11万232 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,699 円／平米 15万4,387 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,338 円／平米 13万9,969 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	沼津市
地域	静岡県沼津市足高字尾上３９６番７７外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,006 円／平米 13万5,566 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,436 円／平米 15万211 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,424 円／平米 14万254 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情