路線価 (2023) 静岡県富士宮市粟倉南町69 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士宮市静岡県富士宮市粟倉南町６９番
価格時点	2023 年
駅名	富士宮駅 から 4600m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	843万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	841万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,983 円／坪 1平米 3万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士宮市郊外の住宅地域である。需要者の中心は富士宮市内に居住する一次取得者とみられる。富士宮市郊外高台の住宅地域で利便性に劣るため需要は低調で地価は下落傾向である。取引の中心は土地７００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２０００万円～２７００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は富士宮市内の郊外の住宅地域である。中心となる需要者は富士宮市内の居住者又は同市内に勤務する一次取得者等である。土地区画整理事業により整備された区画整然とした郊外の住宅地で、相応の需要はあるものの、市内北部は宅地開発が多いこともあり過剰供給の状況である。需要の中心価格帯は、土地総額で８００万円～１，１００万円、新築戸建物件で１，７００万円～２，６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また第一種低層住居専用地域で容積率等の制限が厳しく合理的な賃貸経営は困難であることや取引はほとんどが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準価格を中心として、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が大半である。行政的要因及び事業収支等の観点から、賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかった。富士宮市内の郊外住宅地域に存する取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士宮駅北東方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートが混在する区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士宮市静岡県富士宮市粟倉南町６９番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和６０年代に土地区画整理事業が完了した住宅地域
街路	基準方位北、　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の区画整理により造成された住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測される。 (2)土地区画整理事業によって整備された住宅地域で、地域要因について特段の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,983 円 1平米 3万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士宮市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上昇している。新型コロナの影響はほぼ落ちついたが地価は下落傾向にある。 (2)人口減少が継続し、新型コロナの影響もみられ新設住宅着工戸数は減少した。宅地開発も見られることから住宅地の供給過剰の状況である。
地域要因
(1)当地区は郊外の高台にあって利便性が劣ることから、需要は弱く、取引は低調に推移している。 (2)地域要因に特段の変動要因はない。区画整然とした郊外の住宅地域であるが、新規に整備された分譲地と比較すると競争力は弱い。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市粟倉南町６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,646 円／平米 11万1,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,405 円／平米 10万7,131 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,680 円／平米 12万4,570 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市粟倉南町６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万979 円／平米 13万5,477 円／坪
推定価格 平米 坪	4万897 円／平米 13万5,205 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,555 円／平米 12万4,157 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市粟倉南町６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,811 円／平米 11万5,085 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,439 円／平米 11万549 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,268 円／平米 11万9,902 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市粟倉南町６９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万298 円／平米 16万6,285 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,901 円／平米 15万8,361 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,747 円／平米 12万4,792 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情