路線価 (2023) 静岡県富士宮市西町578-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士宮市静岡県富士宮市西町５７８番７外
価格時点	2023 年
駅名	西富士宮駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	668万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	669万 円 (114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円／坪 1平米 5万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西富士宮駅前の商業地域を中心とする富士宮市内の商業地域一帯。需要者は地元の法人・個人事業主が大半であり、地元以外からの需要は乏しい。大規模商業施設や郊外型店舗等の進出により、既存の商店街からの顧客流出が続き、不動産市場も長期に渡り停滞傾向で推移している。近隣地域及び周辺類似地域では取引が少なく、案件による個別性も強いことから中心となる価格帯を見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏の範囲は、富士宮市内の中心商業地あるいは幹線道路沿い地域一帯。需要者の属性は、物品販売、飲食業、各種サービス業等の法人あるいは個人事業者である。幹線道路沿いは量販店等の出店が見られる一方で、中心商店街は空店舗が散見される。需給動向は一定の実需は認められるが引き合いは弱い。需要の中心となる価格帯は、１５０㎡前後で６００万円～１５００万円程度であるが、画地規模の大小、利用形態、繁華性の程度等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に存するため原価法は適用しない。また、衰退傾向にある旧来からの商業地域であり、収益性に着目した不動産価格の形成がなされていないことから、当該地域では主として自用目的の取引により市場が形成され、当該市場における取引価格水準を指標に価格形成がなされるものと認められる。したがって、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、ＪＲ西富士宮駅近くの在来からの自用の店舗や店舗兼住宅が建ち並ぶ県道沿いに存し、月極駐車場のほか店舗、事務所等の賃貸物件も見られるものの、賃料中心に価格形成されるまでに至っておらず、収益価格の規範性は比準価格の規範性に比べ相対的に低い。従って、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西富士宮駅東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	34.5 坪 (114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士宮市静岡県富士宮市西町５７８番７外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13.5 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)西富士宮駅の駅前商業地域で、富士宮駅南側の大規模商業施設や郊外型店舗等への顧客流出傾向が続くものと予測される。 (2)当該地域は、店舗併用住宅のほか一般住宅やゲストハウス等が見られる商業地域で、顧客通行量の減少や商業繁華性の低下から周辺で駐車場も介在しており、今後、商住混在地域へと徐々に移行してゆくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)富士宮市は商圏人口減少と高齢化が進みつつある一方、廃業等による供給は増加傾向にあるため、市況は弱含みで、地価は全般に下落傾向にある。 (2)コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市況の回復は弱い。
地域要因
(1)大規模商業施設や郊外型店舗の進出等により、既存の商業地域は顧客流出が続き地価は下落傾向にある。 (2)南東方で静岡県富士山世界遺産センターが開業した影響は当地域では限定的で、地域の変動は特にないが、商業地の引き合いは弱く、地価は弱含み。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の格別な変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市西町５７８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,486 円／平米 18万131 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,268 円／平米 17万9,410 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,353 円／平米 19万2,915 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市西町５７８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,981 円／平米 23万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,749 円／平米 19万4,224 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,926 円／平米 19万4,809 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市西町５７８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,906 円／平米 14万1,847 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,224 円／平米 23万5,467 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,237 円／平米 19万2,532 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士宮市
地域	静岡県富士宮市西町５７８番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,972 円／平米 17万5,125 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,158 円／平米 19万2,270 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,104 円／平米 19万5,398 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情