路線価 (2023) 静岡県伊東市幸町476-20外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 伊東市静岡県伊東市幸町４７６番２０外
価格時点	2023 年
駅名	伊東駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	935万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,412 円 1平米 7万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	934万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万2,081 円／坪 1平米 7万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊東市内の近隣商業地域である。需要者の中心は地元企業及び地元に地縁を有する個人が大半である。コロナによる転入者はいるものの市内全体では、人口減少や購買層の高齢化により、いわゆる観光客対象でない地域の購買力は落ちており、発展性に乏しい。長期的に下落傾向で推移している一方、近隣地域における成約事例はまれで、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏は伊東市を中心に熱海市を含む商業地域。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ法人及び個人業者が中心である。商業背後地は人口減少傾向にあり、観光客の回遊性も期待できない商業地域においては、空店舗も散見され、商業地の需要は弱い傾向にある。中心となる価格帯は１５０㎡前後で９００万円～１５００万円程度であるが、画地規模の大小、利用形態、繁華性の程度により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。伊東市内の商業地の４事例を採用し適正に補修正を行った比準価格は信頼性があり、その精度は高い。一方、収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、長期間の空き店舗も周囲にはあり、賃貸市場は頭打ちの傾向にあり、低位に求められた。したがって実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえつつ、適性と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗、店舗併用住宅及び事務所が多く立地している在来からの商業地域である。貸店舗等は見られるものの空店舗も散見し、賃貸需要は弱く土地価格に見合う投資合理性のある賃料が得られないため、収益価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的であることから、市場取引の実勢を反映して実証性に優れ、相対的に規範性が高い比準価格を重視して、収益価格を参考の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊東駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、アパート等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊東市静岡県伊東市幸町４７６番２０外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商店街であり、経営者の高齢化や大型店への顧客流出により、衰退傾向は続いており、今後は住宅等の利用が増えて、混在していくことが予測される。 (2)当該地域は、小売店舗、店舗併用住宅のほか一般住宅やホテル等が見られる地域で、顧客通行量の減少や商業繁華性の低下から駐車場も介在しており、今後は商住混在地域へとゆっくりと移行するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万2,412 円 1平米 7万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万2,081 円 1平米 7万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万2,412円 1平米 7万300円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万2,081円 1平米 7万200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 23万5,387円 1平米 7万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊東市内の高齢化・人口減少により地域の購買力は弱く、商業地は下落傾向である。 (2)観光業はコロナ禍からの回復の兆しも見られるが、人口は減少傾向で、不動産需要は利便性等の良い一部地域、別荘地等を除き、弱い傾向にある。
地域要因
(1)大型店舗の出店等により、顧客流出し、衰退傾向である。 (2)在来からの店舗の多い商業地域で、空店舗や駐車場も見られるほか、顧客通行量の減少による商業繁華性の低下が認められ、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市幸町４７６番２０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,145 円／平米 32万1,161 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,935 円／平米 31万549 円／坪
標準価格 平米 坪	7万153 円／平米 23万1,926 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市幸町４７６番２０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万223 円／平米 26万5,217 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,501 円／平米 26万2,830 円／坪
標準価格 平米 坪	7万231 円／平米 23万2,184 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市幸町４７６番２０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,370 円／平米 25万9,091 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,430 円／平米 25万5,984 円／坪
標準価格 平米 坪	7万263 円／平米 23万2,289 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	伊東市
地域	静岡県伊東市幸町４７６番２０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,117 円／平米 21万8,583 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,433 円／平米 25万2,687 円／坪
標準価格 平米 坪	7万771 円／平米 23万3,969 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情