路線価 (2023) 静岡県島田市旭2-7316-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 島田市静岡県島田市旭２丁目７３１６番１１
価格時点	2023 年
駅名	島田駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	884万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	884万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万2,988 円／坪 1平米 6万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域。需要者は島田市内の３０～４０代の１次取得者が中心であるが、静岡方面への通勤者等市外からの需要も見られる。大型商業施設、学校等に近く、生活利便性は比較的良好であるが、周辺には農地なども見られ、住環境、街路条件はやや劣る地域である。需要の中心は、土地が８００万～１，５００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市を含む周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。周囲に農地も見られる街区雑然とした住宅地域であるが、ＪＲ六合駅に比較的近く人気があり、小規模宅地開発も複数見られるなど需給ともに安定しており、地価は安定的に推移している。土地は８００万円～１，３００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地規模が小さく経済合理的な賃貸住宅の建設が困難な事から収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件において比準価格は類似の事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、価格の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんどで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ島田駅東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	島田市静岡県島田市旭２丁目７３１６番１１
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	16 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ島田駅東方の農地も見られる住宅地域
街路	基準方位　北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)六合駅に比較的近く、周辺でミニ分譲等宅地供給も多く見受けられることから、今後は緩やかに住宅化が進むものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。 (2)農地もみられる住宅地域であるが、藤枝市に近い人気の六合地区に近接し、農地が宅地転用される事例も散見されることから、今後、住宅地域としての成熟度を高めながら安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万2,988 円 1平米 6万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環境は不透明であるが、不動産市場は新型コロナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り戻しつつある。 (2)藤枝市に近い東部地域と吉田町との境近くで宅地開発も盛んな値頃感ある南部地域の需要は堅調。旧金谷町地区、旧川根町地区の需要は低迷している。
地域要因
(1)農地も見られる住宅地域であるが、ミニ開発等も多く、住宅地域として緩やかに成熟しつつある。 (2)周囲には農地もみられるが、比較的人気の高い島田市東部方面に位置し、需給ともに安定しており、地価も底堅い状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	島田市
地域	静岡県島田市旭２丁目７３１６番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,544 円／平米 19万240 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,685 円／平米 20万3,931 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,748 円／平米 19万4,221 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	島田市
地域	静岡県島田市旭２丁目７３１６番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,781 円／平米 20万7,554 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,970 円／平米 20万8,179 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,350 円／平米 19万6,211 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	島田市
地域	静岡県島田市旭２丁目７３１６番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,960 円／平米 18万5,004 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,412 円／平米 18万6,498 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,885 円／平米 19万7,980 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	島田市
地域	静岡県島田市旭２丁目７３１６番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,410 円／平米 17万9,879 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,623 円／平米 18万7,196 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,374 円／平米 19万2,984 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情