路線価 (2023) 静岡県富士市宮島字柳之内610-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市宮島字柳之内６１０番３外
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	5,520万 円 (907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,335 円 1平米 6万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,530万 円 (907 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円／坪 1平米 6万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富士市郊外の路線沿い商業地域及びその周辺の混在地域等を内包する圏域。需要者は、個人を含む小規模地元事業者から大手法人まで幅広い。富士市と隣接市等を接続する幹線道路沿いにあって交通量は相応に多く、郊外型店舗、事業所のほか居住用途を含めた多用途の建物が建ち並び、相応の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、一様でない。 (2) 同一需給圏の範囲は、富士市及び富士宮市内の幹線道路沿い又は中心商業地域一帯。需要者の属性は、物品販売、飲食業、各種サービス業等の法人又は個人事業者である。幹線道路沿いは量販店等の出店が見られる一方で、中心商店街は空店舗が散見される。需給動向は一定の実需は認められるが、引き合いは弱い。需要の中心となる価格帯は、５００㎡前後で２５００万円～７０００万円程度であるが、規模の大小、利用形態、繁華性の程度等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は地価や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状等を反映し、比準価格より低く試算された。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた価格であり、市場性を反映し、説得力がある。本件では、収益性よりも市場性に着目した取引が大半を占める当該地域の取引動向等に鑑み、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域は、首都圏や中京圏へ連絡する国道１号バイパス沿いの地域で、ファーストフード店、ビジネスホテル等が立地しているほか、店舗等の賃貸物件も見られるが、賃料中心に価格形成されるまでに至っていないことから、収益価格の規範性は比準価格の規範性に比べ相対的に低い。従って、収益価格は参考に留め、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	富士駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	274.3 坪 (907 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、倉庫等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市宮島字柳之内６１０番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗や事業所、ホテルのほか共同住宅や一般住宅も混在して見られる地域であるが、今後は郊外型の商業施設を中心とした路線商業地域としての色彩を強めつつ推移すると予測する。 (2)当該地域は、事業所、大規模小売店、ファストフード店等が立地する国道１号バイパス沿いに形成された路線商業地域で、近年ビジネスホテルも開業したことから、今後、徐々に商業利用が高まってゆくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,335 円 1平米 6万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,335円 1平米 6万900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ収束が待たれる中、景況は先行きが見通しづらい状況であるが、実需中心の郊外路線商業地域や事業用地の需要は比較的堅調に推移。 (2)コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市況の回復は弱い。
地域要因
(1)郊外の路線商業地域であり、一定の繁華性を維持しつつ安定的な推移が窺える。近年は借地の活用等、利用形態の多様化が窺える。 (2)物流倉庫、事業所、店舗等が立地する路線商業地域で、周辺で土地区画整理事業が進捗し、ビジネスホテルの進出もあり、地価は値頃感から横這い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の格別な変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市宮島字柳之内６１０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,956 円／平米 26万1,029 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,956 円／平米 26万1,029 円／坪
標準価格 平米 坪	6万642 円／平米 20万482 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市宮島字柳之内６１０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,553 円／平米 14万7,292 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,681 円／平米 19万3,999 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,879 円／平米 19万7,960 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市宮島字柳之内６１０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,157 円／平米 12万9,453 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,227 円／平米 24万8,700 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,110 円／平米 20万2,030 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市宮島字柳之内６１０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,388 円／平米 16万9,889 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,287 円／平米 27万5,347 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,016 円／平米 20万5,025 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情