路線価 (2023) 静岡県富士市本町30-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 富士市静岡県富士市本町３０番１１
価格時点	2023 年
駅名	富士駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,442 円 1平米 9万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万9,442 円／坪 1平米 9万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、富士市内の中心商業地ないしは幹線道路沿いの商業地域。需要者は、物品販売、飲食業、各種サービス業等の法人、個人事業主が中心となる。幹線道路沿いは量販店等の出店が見られる一方で、中心商店街は空店舗が散見される。需給動向は一定の実需は認められるが、引合いは弱い。取引される敷地規模や価格帯が一様ではなく、需要の中心となる価格帯を把握することは困難であるが、１５０㎡前後で１２００万～１８００万程度である。 (2) 同一需給圏は富士市内の商業地域であり、主として富士駅周辺や中心市街地及びその外縁に展開する商業地域及び商住混在地域等一円。需要者は個人を含む中小規模の地元事業者が中心である。小規模店舗、事業所、共同住宅等が混在し、商況繁華性は低位にあるが、利便性の高い立地で用途多様性を背景に潜在的な需要は底堅いと見られる。なお、需要の中心となる価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、駅に近い商業地域であるが、自用の店舗も多く、投資目的の一棟売買等、賃料収入の多寡を指標とした商業事業者向けの取引市場の成熟の程度は総じて低く、土地価格に見合う賃料水準も形成されていない。地域内は自用目的での土地取引が殆どである。したがって、収益価格は参考に留め、価格実証性に富む比準価格を採用し、さらに不動産需給等の各種動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 繁華性は低位にあり、収益性に着目して求めた収益価格は比準価格より大幅に低く試算された。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求められた価格であり、市場性を反映し、説得力がある。周辺地域においては、収益性よりも市場性に着目した取引が大半を占め、比準価格は相対的規範性が高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	富士駅北方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富士市静岡県富士市本町３０番１１
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ富士駅に近い、県道沿いに店舗、店舗兼住宅が建ち並ぶ商業地域
街路	１５ｍ　　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、ＪＲ富士駅北口に連絡する通称富士本町通り沿いの商業地域で、空き店舗が散見され、昼間の歩行者通行量は比較的少なく、商業繁華性の低下が認められるが、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (2)富士駅に近い旧来からの商業地域であり、今後も当面は現状程度の商環境を維持しつつ推移すると予測する。繁華性は低いが、利便性、用途多様性を背景とした値頃感から、地価は下落率を弱めつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万9,442 円 1平米 9万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万9,442 円 1平米 9万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万9,442円 1平米 9万3,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万9,442円 1平米 9万3,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 31万1,425円 1平米 9万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口は微減傾向である。建築着工件数も微減傾向が続いている。全体の地価下落率は前年からは縮小傾向にある。 (2)コロナ収束が待たれる中、景況は先行きが見通しづらい状況であるが、実需中心の郊外路線商業地域や事業用地の需要は比較的堅調に推移。
地域要因
(1)駅前商店街で、需要は弱いが、底値感が生じており、下落幅は少ない。 (2)商業性は低位にあるが、その立地条件から用途の多様性が認められ、潜在的な需要が認められる。地価は若干の下落傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本町３０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,490 円／平米 32万2,302 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,416 円／平米 33万8,587 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,702 円／平米 30万9,779 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,700 円／平米 30万9,772 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本町３０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,003 円／平米 25万7,878 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,724 円／平米 31万9,770 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,825 円／平米 30万6,879 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,800 円／平米 30万6,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本町３０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万841 円／平米 26万7,260 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,575 円／平米 27万2,993 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,352 円／平米 31万5,234 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	富士市
地域	静岡県富士市本町３０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,335 円／平米 32万1,790 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,826 円／平米 35万6,473 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,396 円／平米 30万5,461 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,400 円／平米 30万5,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情