路線価 (2023) 静岡県焼津市駅北2-11-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 焼津市静岡県焼津市駅北２丁目１１番４
価格時点	2023 年
駅名	焼津駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	990万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	990万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万7,863 円／坪 1平米 5万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地域の商業地域一円である。近隣地域は旧来からの小規模小売店舗を主体とした商店街であり、主たる需要層は地元個人事業者となるが、駐車場が確保できる郊外の路線商業地に需要が移行しており、価格水準は長期的に下落している。周辺の住宅地価格に接近しているが、商店街に位置するので住宅地としての需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は焼津駅周辺の商業地域や郊外路線商業地域のほか、志太エリア内全域の商業地域を含む圏域一円。需要者の中心は地元に地縁性のある個人及び法人である。近隣地域は小規模店舗が建ち並んでいるが、周囲に核となる店舗がないほか、顧客を郊外の量販店に奪われている状況が継続しており、商況、土地需要の低迷が継続している。土地は総額１，０００万円前後が取引の中心と思われるが、画地規模や立地条件により価格帯はまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が主であるが、駅近くの商業地であり、収益価格も試算した。しかし、取引にあたっては、市場で成立した価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性が考慮される地域性は有しない。よって、取引事例から検討した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市内の商業地の価格水準を広域的に勘案し、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有しているものの自用の店舗が多いほか、賃料収入を目当てとして取引されるほど賃貸市場が成熟していないため、元本に見合う賃料が収受できず低位に求められたものと思料される。そこで取引の実態を反映し、規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めるとともに、対前年変動率や単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ焼津駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	焼津市静岡県焼津市駅北２丁目１１番４
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	90 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	小売店舗併用住宅とが建ち並ぶ商業地域
街路	１２ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の小売店舗の多い商業地で、当面は現状を維持すると予想する。 (2)西町通り商店街と呼称される旧態依然とした商業地域で商況は芳しくないが、周囲には住宅やマンションが数多く存し、背後の購買人口は一定数あることから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ焼津駅周辺の商業地は、客足を周辺路線商業地域に取られており、価格水準の低迷は継続している。 (2)駅周辺の旧態依然とした商業地域の地価は低迷。郊外路線商業地域は新型コロナウイルス感染症の影響が小さく、地価は安定に向かっている。
地域要因
(1)核となる商業施設や十分な駐車場がなく、繁華性に乏しい現状が好転する要因は見当たらない。 (2)小規模店舗を中心とした地域で、閉鎖店舗も見受けられるほか、津波リスクの懸念もあって需要の低迷が継続しており、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市駅北２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	6万256 円／平米 19万9,206 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,752 円／平米 17万7,704 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市駅北２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,175 円／平米 18万9,021 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,294 円／平米 20万2,638 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,051 円／平米 17万8,693 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市駅北２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,245 円／平米 18万2,640 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,919 円／平米 17万8,256 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,438 円／平米 17万6,666 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	焼津市
地域	静岡県焼津市駅北２丁目１１番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,342 円／平米 15万3,207 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,466 円／平米 15万6,923 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情