路線価 (2023) 静岡県掛川市紺屋町5-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 掛川市静岡県掛川市紺屋町５番８
価格時点	2023 年
駅名	掛川駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 19万5,054 円
1平米当たり	1平米 5万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	539万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万677 円 1平米 7万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	542万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万2,330 円／坪 1平米 7万3,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は掛川市のほか菊川市、袋井市、磐田市の商業地域。需要者は地元で店舗、事業所を展開する法人及び個人事業者等である。回遊性、繁華性は劣るが、掛川駅北口に近くに位置し相応の利便性を有する地域である。コロナ禍による土地価格への影響は緩和傾向にある。画地規模、利用方法も多様で取引価格の中心となる価格帯は判然としない。 (2) 同一需給圏は掛川市を中心に菊川市、袋井市、磐田市等の既成商業地域一円。需要者は主として地元資本の法人又は個人事業者等である。圏域の既成商業地域においては郊外大規模店舗等との競合、ネット通販等の拡大により総じて競争力が弱まっており、商況は厳しく、地価水準は下落基調が続いている。一方ではコロナ禍の収束傾向から土地価格への影響は緩和傾向にある。需要の中心となる価格帯は取引が少なく、画地規模等開差があり中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗を主に事務所、住宅等も見られる既成商業地域であり、土地価格、建築費を反映した賃貸市場が形成されていないため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は非常に少ないが、代替競争関係を有する４取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の店舗等を主体とした既成商業地域であり、低層利用に限定された賃料収入は元本に見合う水準に無く、取引においては収益性よりも自用の利便性等が重視されており、収益価格は低位に試算された。周辺での代替性を有する取引事例が収集選択できたことから、市場性を反映した実証的な比準価格が得られたものと思料する。よって、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ掛川駅　北方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、住宅等が混在する駅周辺の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	掛川市静岡県掛川市紺屋町５番８
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく、掛川駅北口の既成商業地域として当面現状を維持するものと予測する。繁華性に欠ける地域であり、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (2)掛川駅北口の幹線背後の既成商業地域として利用状況は安定している。商況は停滞傾向にあるものの、ＪＲ駅への接近性は優位にあり、商住併用利用もある程度見込まれ、地価はやや弱含みでの推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万677 円 1平米 7万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万2,330 円 1平米 7万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万2,330円 1平米 7万3,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は緩和傾向にあるが、新幹線利用者の減少、ネット通販市場の拡大等により、収益物件に対する投資需要は弱い状態にある。 (2)市内路線商業地域は飲食等需要から一定の商況を維持する一方、ＪＲ駅前周辺の既成商業地はネット通販市場の拡大等から衰退傾向。
地域要因
(1)回遊性、繁華性にやや劣る商業地域であり、土地需要は弱含みで推移している。 (2)商況は衰退傾向で回遊性に劣る状況に変化なく、周辺住宅地価格との価格接近の中、やや弱含みに推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)規模等中庸で市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市紺屋町５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,797 円／平米 32万6,623 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,809 円／平米 32万3,357 円／坪
標準価格 平米 坪	7万265 円／平米 23万2,296 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市紺屋町５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,494 円／平米 23万9,665 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,059 円／平米 23万8,227 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,288 円／平米 24万5,596 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市紺屋町５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,556 円／平米 18万3,668 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,445 円／平米 22万9,585 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,177 円／平米 24万1,923 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市紺屋町５番８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,576 円／平米 22万100 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,052 円／平米 22万1,674 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,484 円／平米 23万6,326 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,500 円／平米 23万6,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情