路線価 (2023) 静岡県掛川市中央2-5-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 掛川市静岡県掛川市中央２丁目５番９
価格時点	2023 年
駅名	掛川駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,920万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は掛川市及びその周辺都市の路線商業地域一円。市場参加者は地元の個人事業者や中小法人が中心である。郊外型大規模店や周辺都市への顧客流出が顕著だが、近場での気軽な買物や飲食を目的とする一部の地元需要者層に支えられ一定の繁華性は維持されており、地価動向はほぼ横ばいで推移している。不動産取引自体が少なく、道路事情や繁華性、画地規模等の違いによる価格のばらつきが大きいため需要の中心となる価格帯はみられない。 (2) 同一需給圏は旧掛川市の商業地域のほか、袋井市、磐田市の路線商業地域一円。需要者は地元資本の法人又は個人事業者等から全国展開の大手法人まで多様である。コロナ禍は収束傾向で商況は改善方向に向かいつつあり、商業地の収益性見通しは回復傾向にあるとみられる。需要の中心となる価格帯は画地規模、利用方法も多様であり、個別の取引の開差が大きく中庸化は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方収益性の検証のため店舗事務所の建築を想定し収益価格を試算したが、当市は土地の高度利用が進捗しておらず、想定建物は容積率未消化の低利用建物となるため比準価格に比して低位に求められた。したがって本件では市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 低層利用が主の幹線市道沿い地域で、駐車場も含めた土地に対する賃料収入は元本に見合う水準に無く、収益価格は低位に試算された。商業取引は少ないが、路線商業地を中心に代替競争関係を有する取引事例を選択し得たことから、実証的な価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討結果を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	掛川駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗、事務所が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	掛川市静岡県掛川市中央２丁目５番９
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	最寄り駅と市役所を結ぶ道路沿いの商業地域
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく店舗・事務所等の集積度が高い路線商業地域としての環境が維持されるものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には横這い傾向で推移するものと予測する。 (2)店舗、事務所、金融機関等が集積する路線商業地域で利用状況は安定している。ＪＲ掛川駅北口市街地を東西に横断する主要幹線道路で需要は概ね堅調、地価は概ね安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響は飲食関連では依然としてあるものの、商業地全般としては土地需要の落ち込みは少ない。 (2)市内路線商業地域は飲食等需要から一定の商況を維持する一方、ＪＲ駅前周辺の既成商業地はホテル等が回復傾向で持ち直している。
地域要因
(1)車輌交通量は多いが魅力ある店舗がなく新型コロナウイルス感染症の影響もあり不動産市況はやや弱含み傾向で推移している。 (2)店舗、事務所等の集積度は高く、市内での立地条件は比較優位にあることから利用状況は安定しており、横這いに推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争力は普通で個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市中央２丁目５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,266 円／平米 31万1,643 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,267 円／平米 25万2,139 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,765 円／平米 34万3,047 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市中央２丁目５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,002 円／平米 19万1,755 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,307 円／平米 27万2,107 円／坪
標準価格 平米 坪	11万926 円／平米 36万6,721 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５０７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市中央２丁目５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,556 円／平米 18万3,668 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,445 円／平米 22万9,585 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,508 円／平米 35万8,727 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市中央２丁目５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万748 円／平米 30万13 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,235 円／平米 31万1,541 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,120 円／平米 35万833 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県掛川市中央２丁目５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,472 円／平米 24万2,898 円／坪
推定価格 平米 坪	7万434 円／平米 23万2,855 円／坪
標準価格 平米 坪	11万53 円／平米 36万3,835 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情