路線価 (2023) 静岡県藤枝市堀之内字木戸口532-24 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 藤枝市静岡県藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	862万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	860万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円／坪 1平米 3万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地域のＪＲ線北方の市街化調整区域内の住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者である。市街化調整区域のため宅地供給は限定されており、取引は少ないが、市街化区域に隣接していることから値頃感もあり価格水準は微減傾向に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００万円～１１００万円、新築戸建住宅で２３００万円～２６００万円である。 (2) 同一需給圏は藤枝市を中心に周辺市を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内に地縁性を有する一次取得者が中心である。市街化調整区域のため外部からの需要は限られ、供給も限定的ではあるが、需給バランスは概ね均衡しているほか、藤枝バイパス谷稲葉ＩＣにも近く利便性を有する地域であり、地価の下落幅は比較的小さい。土地は８００万円～１，１００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円～２，６００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は戸建住宅を中心に農家住宅も散見される住宅地域に存するが、市中心部からの距離や画地規模などにより、市場性のある収益想定が困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は農地も多い市街化調整区域内の住宅地域にあり、アパート等は少なく自用目的の取引が中心である。賃貸市場が未成熟であることに加え、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることを鑑みれば、収益価格の試算は非現実的で説得力に欠けるため行わなかった。一方、比準価格は現実の取引を反映し実証的で規範性が高い。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ藤枝駅
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅のほか一般住宅もみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤枝市静岡県藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４
標準地の範囲
東	350 m
西	200 m
南	450 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺に農地が多い住宅地域
街路	基準方位　北　５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺環境は現状を維持し、当面は安定的に推移すると予想する。 (2)市街化調整区域内の地域ではあるが、市街化区域に近接しているほか、藤枝バイパス谷稲葉ＩＣにも近接しており、利便性が認められる。よって、当面は現状を基調としながら安定的に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤枝駅より地理的に離れた住宅地域でも利便性が高く、居住環境が優れた地域の需要は底堅い。 (2)静岡市のベッドタウンとしての性格を有し、津波災害の懸念もない藤枝市の住宅需要は概ね堅調。但し郊外部や利便性の低い地域の不動産需要は弱い。
地域要因
(1)国道１号以北の市街化調整区域の需要は弱く、新規の宅地供給も少ない。 (2)周囲には農地も多い市街化調整区域内の地域で、需給ともに不活発であるが、需給バランスは概ね均衡しているため、地価の下落幅は比較的小さい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,029 円／平米 14万8,866 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,894 円／平米 14万8,420 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,072 円／平米 12万2,560 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,821 円／平米 10万5,200 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,731 円／平米 12万4,739 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,769 円／平米 12万4,864 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,393 円／平米 15万6,681 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,396 円／平米 17万3,221 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,514 円／平米 13万633 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,863 円／平米 17万8,071 円／坪
推定価格 平米 坪	5万614 円／平米 16万7,330 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,436 円／平米 12万3,763 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情