路線価 (2023) 静岡県藤枝市小石川町1-722-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 藤枝市静岡県藤枝市小石川町１丁目７２２番２
価格時点	2023 年
駅名	藤枝駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,680万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円 1平米 9万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,690万 円 (485 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,690 円／坪 1平米 9万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は志太地域の商業地域一円である。需要層は志太地域を活動範囲とする地元事業者が中心となるが、規模、総額が大きい場合は全国規模の法人も含まれる。藤枝市と焼津市を結ぶ主要幹線道路沿いに所在し、店舗や事務所等が建ち並び、交通量もかなり多いので、堅実な収益が見込まれ需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模により変動するが、標準地程度の地積であれば、土地のみで５０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は志太地域一円の商業地域。需要者は市内の事業者のほか、多店舗化を展開する県内外の法人である。幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、駅前商業地、郊外型の大型商業地等競合する地域も多いが、周辺は店舗の集積度が高い地域であり、地価は比較的安定して推移している。画地規模、利用形態によって価格帯に幅があるが、需要の中心は、５００㎡の土地で、５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が主であるが、賃貸需要もあり収益性が考慮される。しかし、取引にあたっては、市場で成立した価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性のみに着目した取引はない。よって、取引事例から検討した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、志太地区の路線商業地の価格水準を広域的に勘案し、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 路線商業地域であるが、新築の収益物件は少なく、自用目的の取引も見られる。比準価格は類似の事例から求められており、市場性を反映した客観性、信頼性の高い価格といえる。収益価格は収益性に着目して求められた価格であるが、土地価格に見合う賃料収入が得られないことから低位に求められた。価格の決定にあたっては、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ藤枝駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	146.7 坪 (485 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤枝市静岡県藤枝市小石川町１丁目７２２番２
標準地の範囲
東	350 m
西	250 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	27 m
面積	485 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地で、格別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予想される。 (2)格別の変動要因も見受けられないことから、現状の店舗の建ち並ぶ路線商業地域として維持するものと思料する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万9,029 円 1平米 9万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万9,690 円 1平米 9万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万9,690円 1平米 9万6,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ駅に比較的近い路線商業地の地価は、経済環境の影響を受け、やや弱含みであったが、横ばい傾向に転じつつある。 (2)急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環境は不透明であるが、不動産市場は新型コロナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り戻しつつある。
地域要因
(1)幹線道路沿いに店舗、事務所が建ち並ぶ地域で、格別な変動要因は見当たらない。 (2)店舗の集積度の比較的高い路線商業地域であるが、地域要因に特に変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市小石川町１丁目７２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,497 円／平米 24万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,497 円／平米 24万9,593 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,290 円／平米 32万1,641 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市小石川町１丁目７２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,502 円／平米 38万8,462 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,261 円／平米 40万889 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,643 円／平米 42万1,988 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市小石川町１丁目７２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,836 円／平米 30万6,916 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,022 円／平米 30万7,531 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,899 円／平米 31万7,042 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,900 円／平米 31万7,045 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	藤枝市
地域	静岡県藤枝市小石川町１丁目７２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,106 円／平米 37万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,106 円／平米 37万7,234 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,088 円／平米 31万4,361 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,100 円／平米 31万4,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情