路線価 (2023) 静岡県御殿場市新橋字上ノ田1980-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 御殿場市静岡県御殿場市新橋字上ノ田１９８０番１１
価格時点	2023 年
駅名	御殿場駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,910万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,910万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は御殿場市を中心に、隣接する裾野市を含む商業地域一円である。需要者の中心は主に地元の法人、個人事業者であるが、店舗を出店する場合、所有より賃貸が選好されるため商業地の土地取引は低調である。大規模商業施設が街道沿いに出店することにより、駅周辺の旧来からの商店街では顧客の購買力が流出し、不動産市場も弱含みで価格水準は長期的な下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は物件の規模に応じて幅広い。 (2) 同一需給圏の範囲は御殿場市及び周辺市の商業地域一円である。市場参加者の中心は地元の法人及び個人事業者等である。当該地域は駅に近い既成商業地で街路条件も良好なものの、モータリゼーション等の影響によりロードサイドの大型店舗に顧客が流れているため繁華性に劣る。商業地への需要は弱く土地取引件数は少なく、画地規模も様々であり価格水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は既成市街地に存するため、原価法の適用は断念した。採用した取引事例は取引時点がやや古いものもあるが、適正に補修正が行われており、比準価格の精度は高い。一方、収益価格は店舗兼事務所を想定したが、不動産価格と賃料との関係は希薄な状態に留まっているため、収益価格は低位に求められた。したがって実証的で規範性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にして、前年度価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内における店舗、事務所は土地所有者が低層の賃貸店舗利用等をしている場合がほとんどで、賃貸市場が未成熟であることから土地価格と賃料との間の相関関係は低く、収益還元法は有効性が低い。当該地域では市場での商業地の取引水準が重視され価格が形成されていることから、収益価格は参考に止め、御殿場市内の商業地の市場における動向等を考慮し、市場の実態を表す実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	御殿場駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	御殿場市静岡県御殿場市新橋字上ノ田１９８０番１１
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現在の利用状況を継続すると予測する。既存の中心市街地周辺の商業地は路線型の商業地等に顧客を奪われ、やや衰退傾向と予測する。 (2)駅に近い既成商業地域であり、格別の変動要因がないことから当分の間は現状を維持すると予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ネット販売が増える中、大規模店舗、郊外型店舗、コンビニエンスストアの増加により、中心市街地における商業地の衰退傾向が継続している。 (2)コロナ禍による景気の先行き不透明性により不動産市場についても全般的に横這い又は弱含み傾向にある。
地域要因
(1)御殿場駅を挟んで反対側の乙女口周辺では、道路等の整備に伴い商業施設の出店が見られ、長期的には当地域の地位の低下も懸念される。 (2)駅に近い既成商業地域で店舗の郊外化等により繁華性は低い。需要は弱く地価水準は弱含み傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県御殿場市新橋字上ノ田１９８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,938 円／平米 27万4,193 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,233 円／平米 33万4,676 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,827 円／平米 38万2,924 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市新橋字上ノ田１９８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,852 円／平米 34万3,335 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,229 円／平米 34万1,275 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,522 円／平米 41万1,670 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市新橋字上ノ田１９８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,800 円／平米 43万5,731 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,405 円／平米 43万4,425 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,753 円／平米 46万8,635 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	御殿場市
地域	静岡県御殿場市新橋字上ノ田１９８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万540 円／平米 33万2,385 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,874 円／平米 25万4,145 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,061 円／平米 37万474 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県御殿場市新橋字上ノ田１９８０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,606 円／平米 39万2,111 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,280 円／平米 38万4,422 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,897 円／平米 33万259 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,900 円／平米 33万269 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情