路線価 (2023) 静岡県下田市西本郷1-9-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 下田市静岡県下田市西本郷１丁目９番２
価格時点	2023 年
駅名	下田駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	940万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	934万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円／坪 1平米 5万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下田市を中心に賀茂郡内の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の小規模個人事業主であり、圏外からの資本流入は少ない。近隣地域は店舗の建ち並びが劣る商住が混在する商業地域であり、新規店舗用地の需要は弱いが、下田駅が徒歩圏であり底堅い住宅需要は認められる。既成商業地域では取引が行われる場合には、債務整理等を伴う中古物件が多いことから、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は下田市を中心とし賀茂郡内に及ぶ商業地域。需要者は個人事業主や中小法人であり、圏外からの需要は少ない。商圏内における顧客の所得は伸び悩んでおり、高齢化や人口減少等もあり、商況は引き続き厳しい状況にある。このため新規の店舗取得やテナント需要は依然として弱い。近隣地域における商業地取引は少なく、債務整理等の案件も多いことから、取引の中心となる価格帯や総額の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は商況の停滞している店舗併用住宅、営業所、住宅等が混在する商業地域であり、新規テナント需要の弱さより、土地価格に見合う賃料が得られず収益価格は低位に求められた。近隣地域においては、自用目的での収益性が重視されて取引が行われ、同一需給圏内の規範性の高い取引事例に基づいた実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では自用の店舗等のほか、賃貸用物件も見られるが、当該地域における収益用不動産若しくは投資用不動産市場の成熟の程度は低い。このため市場参加者は取引市場における類似不動産の取引価格を重視し意思決定を行う傾向が強い。したがって本件では現実の取引事例を基礎とし実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下田駅　北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、一般住宅が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下田市静岡県下田市西本郷１丁目９番２
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	80 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	８ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の変動要因はなく、当面は現状の繁華性、商住混在のまま推移するものと予測される。 (2)住宅等も混在する店舗の連坦性がやや劣る商業地域である。当該地域において特段の変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光来遊客は増加傾向にあるが、人口減少、高齢化が深刻であり、下田市全体の地価は下落傾向で推移している。 (2)人口の高齢化や少子化等が進み、宅地需要も減少傾向にある。
地域要因
(1)商況は低迷しているが各種の接近性に優れているため、住宅地として底堅い需要が見られるものの、人口減少より地価はやや下落傾向で推移している。 (2)停滞傾向が続く旧来からの商業地域であり、地域要因について特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県下田市西本郷１丁目９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万260 円／平米 19万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	6万199 円／平米 19万9,018 円／坪
標準価格 平米 坪	6万199 円／平米 19万9,018 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県下田市西本郷１丁目９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,407 円／平米 15万3,422 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,443 円／平米 18万6,601 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,414 円／平米 19万6,423 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県下田市西本郷１丁目９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,475 円／平米 12万3,892 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,011 円／平米 15万5,418 円／坪
標準価格 平米 坪	6万193 円／平米 19万8,998 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	下田市
地域	静岡県下田市西本郷１丁目９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,936 円／平米 12万8,722 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,044 円／平米 18万1,975 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,379 円／平米 19万6,307 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情