路線価 (2023) 静岡県裾野市石脇字久保田406-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 裾野市静岡県裾野市石脇字久保田４０６番１５外
価格時点	2023 年
駅名	裾野駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,647 円／坪 1平米 8万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は裾野市を中心に隣接する御殿場市、駿東郡長泉町及び小山町の住宅地域である。需要者の中心は裾野市に居住又は勤務する２０代後半～４０代前半の一次取得者であるが、周辺市町の居住者及び勤務者の需要も存在している。需要は底堅いが、開発された分譲地との競争力はやや弱い。土地の中心価格帯は１，４００万円～２，０００万円で、新築戸建住宅は２，８００万円～３，８００万円程度。 (2) 同一需給圏は裾野市を中心に隣接市町の一部を含む住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とするが、職住接近及び低位な地価水準を指向する市外転入者を一部含む。近隣地域は北部郊外の幹線道路背後に形成された街路条件の劣る地域で大企業の撤退等から市全体の宅地需要が低下傾向で地価はやや下落傾向にある。中心価格帯は土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅建築を目的とした土地取引が殆どであり、主に居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている郊外の住宅地域である。経済合理的な建物の想定が困難であること等から、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域から取引事例を収集し得たことから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で戸建住宅指向が強いことから共同住宅等の収益物件は少なく自用目的の取引が殆どである。郊外の規模が小さい画地は合理的、かつ、長期的に安定した賃貸経営が困難なため収益価格は試算を断念した。以上、求めた試算価格は比準価格のみであるが、現実的、かつ、実証的な価格であることから当該価格を前提に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	裾野駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	裾野市静岡県裾野市石脇字久保田４０６番１５外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成住宅地域として概ね熟成されており、地域要因の格別な変動はなく、現状程度で推移するものと予測される。地価の大きな変動はないと予測。 (2)近隣地域は中規模一般住宅が多い既存の住宅地域で概ね現状程度で推移するものと予測する。地価も当面は概ね安定的な推移を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,647 円 1平米 8万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,647円 1平米 8万6,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,647円 1平米 8万6,100円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向。トヨタ自動車東日本東富士工場の跡地にウーブン・シティの建築が着工されたが、周辺の地価に大きな影響はまだ見られない。 (2)当市の人口は減少傾向にあり、高齢化も進みつつあるものの、新型コロナの影響は緩和され、地価の下落幅は概ね縮小傾向にある。
地域要因
(1)ガスの供給が可能となったが、大きな地域要因の変動とはなっていない。底堅い需要が存在しているが、開発された分譲地との競争力はやや弱い。 (2)地域要因に大きな変動はないものの、上記要因により近隣地域の地価下落も縮小しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市石脇字久保田４０６番１５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万5,963 円／平米 25万1,134 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,835 円／平米 24万7,405 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,116 円／平米 28万4,699 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市石脇字久保田４０６番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万8,187 円／平米 32万4,606 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,542 円／平米 30万5,944 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,221 円／平米 28万8,353 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市石脇字久保田４０６番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,847 円／平米 11万1,898 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,989 円／平米 27万1,056 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,395 円／平米 28万5,622 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,400 円／平米 28万5,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	裾野市
地域	静岡県裾野市石脇字久保田４０６番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,789 円／平米 24万7,252 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,789 円／平米 24万7,252 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,891 円／平米 28万650 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情