路線価 (2023) 静岡県菊川市堀之内字南海戸1613-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 菊川市静岡県菊川市堀之内字南海戸１６１３番３
価格時点	2023 年
駅名	菊川駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧菊川町内を中心とした住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心であり、他市町からの転入も見られる。菊川駅から徒歩圏内に位置する区画整理済の居住環境が良好な住宅地域である。公共公益施設、商業施設も徒歩圏内にあり、利便性も良好であるため、周辺における宅地需要は安定している。土地は１，０００万円～１，４００万円程度、新築の戸建住宅が２，４００万円～３，５００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (2) 同一需給圏は菊川市及びその周辺市の住宅地域である。需要者は菊川市在住の１次取得者が中心であるが、周辺市からの転入も見られる。駅に近い区画整然済みの住宅地域であり、周辺は公共施設、利便施設等が集積し利便性が高いことから、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００万円から３，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域における取引事例を中心に採用し、適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を反映しており信頼性が高い。一方、周辺にアパート等が見られるが、画地規等棟から収益物件の想定は困難と判断し、収益還元法は採用しない。自用目的の取引が大部分を占める住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ菊川駅に近い住宅地域で、標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると、市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性・利便性等を重視した自己使用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	菊川駅南方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	菊川市静岡県菊川市堀之内字南海戸１６１３番３
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)菊川駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であり、需要は安定している。今後も同程度の住環境を維持し、地価は底堅く推移するものと予測する。 (2)菊川駅に近い区画整理済みの住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。需給動向は安定しているため、地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)菊川市の人口は微増傾向にある。駅北整備構想の影響等から菊川駅、菊川ＩＣ周辺の住宅地の売れ行きは堅調である。 (2)菊川駅、菊川ＩＣ周辺を中心に住宅地需要は堅調で人口も微増傾向だが、市街地から遠方の旧小笠町は住宅地需要が弱く、人口も減少傾向である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。居住環境が良好な区画整然とした住宅地域であり、需要は安定している。 (2)菊川駅に近く利便性の高い住宅地域であり、需要は底堅い。地域要因に格別の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市堀之内字南海戸１６１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,879 円／平米 14万1,758 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,879 円／平米 14万1,758 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,068 円／平米 17万5,443 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市堀之内字南海戸１６１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,294 円／平米 15万9,660 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,816 円／平米 15万8,080 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,018 円／平米 20万5,032 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,100 円／平米 21万5,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市堀之内字南海戸１６１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,676 円／平米 13万1,169 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,787 円／平米 12万4,924 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,766 円／平米 15万4,608 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市堀之内字南海戸１６１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,121 円／平米 16万2,394 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,635 円／平米 16万787 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,291 円／平米 18万6,098 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｋ０５０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	菊川市
地域	静岡県菊川市堀之内字南海戸１６１３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,542 円／平米 16万480 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,128 円／平米 15万5,805 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,684 円／平米 19万703 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情