路線価 (2023) 静岡県牧之原市細江字中ヤリ2081-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 牧之原市静岡県牧之原市細江字中ヤリ２０８１番１
価格時点	2023 年
駅名	島田駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,220万 円 (869 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円／坪 1平米 3万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は榛南地区の商業地域一円である。需要者は、同一需給圏内外の法人である。国道１５０号沿いの路線商業地域であるが、商況は低迷し浸水による災害リスクの懸念もあり需要は弱い。取引の中心となる価格帯は取引が少なく規模によりまちまちであり判然としない。 (2) 同一需給圏は主に榛南地区の商業地域一円。需要者は同一需給圏内外で店舗、事業所を展開する法人、個人事業者を中心とする。国道沿いの路線商業地域で相応の繁華性は維持されているが、志太地区への顧客の流出、バイパス開通による交通量の分散化が見られるほか津波浸水エリアに近い地域に立地していることから、地価水準は下落基調が続いている。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等の収益物件が見られるが自己使用目的の店舗等が多く、賃貸市場の成熟の程度はあまり高くないため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、最近の沿岸部の商業地域の需給動向等も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 国道沿いに賃貸物件と自己使用物件とが混在しており、土地価格、建築費を反映した賃料収入が困難な賃貸市場であるため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、同一街路上の事例を含む代替競争関係を有する４取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ島田駅南東方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	262.9 坪 (869 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の小売店舗、飲食店等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牧之原市静岡県牧之原市細江字中ヤリ２０８１番１
標準地の範囲
東	650 m
西	150 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	40 m
面積	850 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１５０号沿いの沿道サービス店舗を中心とする路線商業地域
街路	１５ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１５０号沿いの路線商業地域で、当面は現況の状態で推移するものと予測する。商況の低迷、沿岸に近く浸水被害の懸念から、需要は弱い。地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域で特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。当市は津波リスクの懸念等により人口減少が続いており、地価水準は下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)沿岸部に近く大型商業施設へ客足が流出し既存の店舗の収益は低下しており需要は弱い。 (2)各種施策による下支えは認められるが、地方都市の商業地における土地需要は地域要因、個別的要因等の優劣による格差が拡大している。
地域要因
(1)小売店舗、飲食店が多い国道沿いの路線商業地域であるが、廃業店舗も見られ商況は低迷し、津波リスクの懸念もあり需要は弱い。 (2)対象標準地の南東方に国道のバイパスが開通し、交通量が分散化され減少傾向にあるため、土地需要は弱い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	榛原郡吉田町
地域	静岡県牧之原市細江字中ヤリ２０８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,787 円／平米 11万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,354 円／平米 13万104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,138 円／平米 11万6,166 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	榛原郡吉田町
地域	静岡県牧之原市細江字中ヤリ２０８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,078 円／平米 12万9,192 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,011 円／平米 12万2,358 円／坪
標準価格 平米 坪	4万186 円／平米 13万2,855 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	牧之原市
地域	静岡県牧之原市細江字中ヤリ２０８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,796 円／平米 8万8,588 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,191 円／平米 8万9,893 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,596 円／平米 12万986 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	牧之原市
地域	静岡県牧之原市細江字中ヤリ２０８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,850 円／平米 5万5,706 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,326 円／平米 9万6,952 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,295 円／平米 11万9,991 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情