路線価 (2023) 静岡県駿東郡小山町小山字乙渕89-89 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 駿東郡小山町静岡県駿東郡小山町小山字乙渕８９番８９
価格時点	2023 年
駅名	駿河小山駅 から 870m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (268 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,043 円／坪 1平米 4万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小山町の住宅地域一円である。需要者は地縁的選好性を有する町内に居住する３０歳代の一次取得者が中心である。町役場や大型店舗に接近した地域で生活利便性は概ね良好であるが、住宅需要者層の減少から取引は低調であり、地価は弱含みで推移する傾向が続いている。土地は総額で１，０００万円程度、建売住宅で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は小山町の住宅地域を中心に御殿場市等の一部にも及ぶと考えられる。需要者は地域内の居住者及び出身者等、地縁のある者が大半と考えられる。需要者が限定されるため宅地需要は少ないが、供給も稀な地域である。取引される価格帯は土地のみで、概ね１０００万円～１５００万円未満、新築の戸建で２５００万円～３０００万円未満が中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅を中心とする既成の住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため周辺には居住用の賃貸物件は見られず、不動産の収益性は取引の指標にならないため、収益価格は試算しない。当地域では不動産価格は自己居住目的の取引により形成されるので、実証性を有する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (2) 既成の住宅地域に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件がほぼ皆無の地域にあるため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場における取引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駿河小山駅西方
距離	870 m
土地の状態
土地面積	81.1 坪 (268 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駿東郡小山町静岡県駿東郡小山町小山字乙渕８９番８９
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	265 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成度の高い既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと見られる。相応の利便性はあるが、一般的要因により地価はやや弱含みでで推移すると予測する。 (2)町役場周辺の成熟した住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと考えられる。需要は限られるものの、供給も限定的な地域であり、地価は若干の弱含み程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,043 円 1平米 4万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,043円 1平米 4万7,200円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の人口は微減、高齢化率は上昇、住宅ローンは低金利が継続、新型コロナウイルス感染症の住宅地市場に対する影響は小さい。 (2)小山町は集落的色彩の強い地域も多く見られる一方、御殿場市の衛星都市的な性格も認められる。
地域要因
(1)町役場や大型店舗に近接した地域要因に特段の変動はなく、新規の宅地供給の動きもない。 (2)生活利便性等が標準的な住宅地域としての地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町小山字乙渕８９番８９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,186 円／平米 14万6,079 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,529 円／平米 14万601 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,531 円／平米 15万3,831 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町小山字乙渕８９番８９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,149 円／平米 15万2,569 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,289 円／平米 15万3,031 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,525 円／平米 15万7,118 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町小山字乙渕８９番８９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万4,509 円／平米 14万7,147 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,474 円／平米 14万419 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,521 円／平米 15万3,798 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町小山字乙渕８９番８９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,276 円／平米 11万6,622 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,280 円／平米 13万6,472 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,115 円／平米 14万9,150 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情