路線価 (2023) 愛知県名古屋市東区徳川町2609-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市東区愛知県名古屋市東区徳川町２６０９番１
価格時点	2023 年
駅名	大曽根駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億7,100万 円 (1698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億7,400万 円 (1698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万7,428 円／坪 1平米 33万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区、千種区を中心とした都心部へのアクセスが良いマンションに適する地域である。主たる需要者は、大手のマンションデベロッパーが多いが、地場の中堅業者も見られる。マンション業者の分譲価格は強気であるが、地下鉄駅から徒歩圏外のマンションの売れ行きは都心に比べるとやや落ちるため素地の価格の上昇も都心よりは緩やかである。中心となる価格帯は画地規模等により大きく異なるが、総額が５億円を超えると大手の業者が中心となる。 (2) 同一需給圏は東区及び隣接区のうち、最寄り駅や都心部へのアクセスが良好な住宅地域である。主たる需要者は中堅・大手のマンションディベロッパー等である。立地条件が良好な分譲マンションの販売は好調で、分譲単価も上昇傾向で推移している。素地市場は需要に対して供給が少ない状況が続いており、特に優良立地では競合による高値取引が見られている。市場での中心となる価格帯は立地・規模等の個別性により大きく異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格に比較して開発法による価格がやや低位に求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を比較して求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、マンション業者の投資採算性を反映した理論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格と開発法による価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場参加者が類似する比較的規模が大きいマンション適地の取引事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は最有効使用の高層共同住宅を建築して分譲することを想定して求めたもので、主たる需要者であるマンションディベロッパーの投資採算性を反映した価格である。いずれの価格も説得力を有するため、両価格を相互に関連付け、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大曽根駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	513.6 坪 (1698 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	13F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市東区愛知県名古屋市東区徳川町２６０９番１
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	45 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)規模の大きい土地を中心に分譲マンション等に転換が進んでいたが、マンション業者の素地取得は都心エリアに集中しているためマンションよりも戸建住宅が増えてゆくものと予測する。 (2)一般住宅、マンション等が混在する住宅地域である。都心に近く利便性が良好なことから、大規模地はマンション用地としての需要が中心である。その他、地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 117万3,630 円 1平米 35万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 111万4,122円 1平米 33万7,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2022年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 117万3,630円 1平米 35万5,000円
前年から次年への変動率 7.6 ％
2019年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材価格と人件費の上昇から建築費用は高騰しているが、足元の分譲はまだ好調である。分譲価格の天井感も見られ、今後の売れゆきが注目される。 (2)マンション市場は堅調に推移しているが、建築費の上昇や物価高に伴う購入マインドの低下等が懸念されるため、今後の販売動向には注視を要する。
地域要因
(1)マンションの人気は利便性の優る都心部に集中していたが、在宅勤務の普及により郊外のマンションの需要も回復基調にある。 (2)最寄り駅への接近性や利便性が良好な地域で、周辺では分譲・賃貸マンションの立地が多い。素地市場は堅調な需要に対して、供給不足が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｂ東０５３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市東区
地域	愛知県名古屋市東区徳川町２６０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,391 円／平米 69万8,859 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,294 円／平米 70万5,150 円／坪
標準価格 平米 坪	30万7,784 円／平米 101万7,534 円／坪
査定価格 平米 坪	30万5,000 円／平米 100万8,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３１ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ東０４３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市東区
地域	愛知県名古屋市東区徳川町２６０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,000 円／平米 64万4,670 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,518 円／平米 79万8,459 円／坪
標準価格 平米 坪	31万7,787 円／平米 105万604 円／坪
査定価格 平米 坪	31万5,000 円／平米 104万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３１ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ千種０５３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市千種区
地域	愛知県名古屋市東区徳川町２６０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,363 円／平米 95万22 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,626 円／平米 94万974 円／坪
標準価格 平米 坪	37万5,496 円／平米 124万1,390 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ千種０５４０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市千種区
地域	愛知県名古屋市東区徳川町２６０９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万4,983 円／平米 90万9,094 円／坪
推定価格 平米 坪	28万1,858 円／平米 93万1,823 円／坪
標準価格 平米 坪	35万7,234 円／平米 118万1,016 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２０ｍ高度地区
特別な事情