路線価 (2023) 愛知県名古屋市西区牛島町503 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市西区愛知県名古屋市西区牛島町５０３番
価格時点	2023 年
駅名	地下鉄名古屋駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 525万6,540 円
1平米当たり	1平米 159万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億6,900万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 638万580 円 1平米 193万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億6,900万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 638万580 円／坪 1平米 193万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、名古屋駅を中心とする中村区、西区の商業地域一円と判定した。需要者の中心は、資金力を有する大手企業のほか賃貸ビル経営を目的とする法人、投資ファンド等と想定した。オフィスの空室率は高止まり傾向にあるが、投資需要は底堅く取引価格は強含みである。ノリタケの森の再開発効果も周辺地価を押し上げる要因となっている。取引の中心価格帯は規模等によりまちまちである。 (2) 同一需給圏の範囲は、名駅地区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は高層店舗兼事務所を開発する目的で取得する不動産会社、収益物件については不動産投資ファンド等が中心となる。当該地域は周辺に大規模商業施設が開業したことにより、繁華性や顧客流動性が高まっており、エリアとして今後は需要が高まることが期待され、地価は上昇している。取引価格は規模等により総額はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は名駅通沿いに位置するものの、画地規模が小さく投資効率がやや劣るため収益価格は低位に留まった。ただし、過熱気味の取引価格に対する検証の意味合いから一定の重要性を有する。よって本件では、市場での取引価格から求めた比準価格を中心に収益価格を関連付け、更には隣接する中村区内の標準地の動向並びに前年価格からの変動率等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象近隣は名駅地区の幹線道路沿いに立地している事務所ビルが建ち並んだ地域であるが、賃料の弱含み及び建築費の高騰もあって投資効率が低くなったことから、収益価格は低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映した実証的価格である。したがって相対的規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額の関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	地下鉄名古屋駅北方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市西区愛知県名古屋市西区牛島町５０３番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)名駅通り沿いに立地する希少性が高く、当該地域に対する需要は引き続き堅調である。地価は今しばらく上昇基調と予測したが、物価高や金利の先行き不透明感が懸念される。 (2)名駅エリアについては、新築オフィスビルの建築も進み、対象標準地を含む地域の発展は今後期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 654万5,880 円 1平米 198万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 661万2,000 円 1平米 200万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 654万5,880円 1平米 198万円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2022年	1坪 598万3,860円 1平米 181万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 661万2,000円 1平米 200万円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2019年	1坪 598万3,860円 1平米 181万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内人口が微減する中で、西区は概ね横ばいから微増傾向で推移している。高齢化率についても県と比して低いが、緩やかに上昇している。 (2)不動産市場では、交通利便性や立地等による選別化が続いており、二極化が進んでいる。
地域要因
(1)名駅周辺のオフィス需要はやや弱い動きが見られるが、名駅通り沿いの希少性は高く需要は底堅い。 (2)周辺に大規模商業施設が開業したことにより、繁華性の向上が期待されるエリアであり、今後需要は高まる地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ西０４１６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市西区
地域	愛知県名古屋市西区牛島町５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	317万6,165 円／平米 1,050万401 円／坪
推定価格 平米 坪	292万3,755 円／平米 966万5,934 円／坪
標準価格 平米 坪	331万8,678 円／平米 1,097万1,549 円／坪
査定価格 平米 坪	303万 円／平米 1,001万7,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	15 m
側道方位2	南
側道幅員2	9.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ西０５３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市西区
地域	愛知県名古屋市西区牛島町５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	123万1,644 円／平米 407万1,815 円／坪
推定価格 平米 坪	126万1,203 円／平米 416万9,537 円／坪
標準価格 平米 坪	218万9,589 円／平米 723万8,781 円／坪
査定価格 平米 坪	200万 円／平米 661万2,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ中村０３０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市中村区
地域	愛知県名古屋市西区牛島町５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	229万2,059 円／平米 757万7,547 円／坪
推定価格 平米 坪	229万8,608 円／平米 759万9,198 円／坪
標準価格 平米 坪	214万2,226 円／平米 708万2,199 円／坪
査定価格 平米 坪	195万 円／平米 644万6,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ中村０４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市中村区
地域	愛知県名古屋市西区牛島町５０３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	148万6,017 円／平米 491万2,772 円／坪
推定価格 平米 坪	187万1,862 円／平米 618万8,376 円／坪
標準価格 平米 坪	217万6,584 円／平米 719万5,787 円／坪
査定価格 平米 坪	199万 円／平米 657万8,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	630 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情