路線価 (2023) 愛知県豊橋市広小路1-40-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市広小路１丁目４０番１外
価格時点	2023 年
駅名	豊橋駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万1,032 円 1平米 57万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万1,032 円／坪 1平米 57万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊橋市及び周辺市町における都市中心部に近接する商業地域であり、需要者は資本力を有する法人やマンション建築を目的とする開発業者、投資家等である。近年豊橋駅周辺ではマンション建築が相次ぎ、都心部から徒歩圏内の土地は潜在的需要者も多いとともに供給物件の不足もあり、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。このような状況の中、土地の形状や規模等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として豊橋市及び周辺都市の駅前商業地域である。主たる需要者は、地縁性を有する事業者や個人等であるが、圏外の不動産事業者や投資目的の需要者等も見られる。旧来から豊橋駅周辺の供給は少なく、駅前再開発の一部開業や堅調なマンション販売による人口増加等から周辺の物件に対する希少性が増しており、豊橋駅徒歩圏エリアの需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模や街路条件等、個々の取引により様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は中高層階での事務所需要はやや弱含みで賃貸物件の競合も多いため元本価値に見合う収益力には至らずやや低位に求められた。駅前商業地の希少性に基づく資産価値が重視される地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格も参酌し、最近の不動産市場の動向も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象近隣は、店舗ビルが集積する駅前商業地域であるが集客力の高い核ビル等の少ない地域で、収益価格はやや低く求められた。他方、比準価格は、類似性の高い駅周辺の取引事例を採用して求めたもので、現下の市場実勢を反映した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌し、駅前広場に面する希少性や周辺の主要都市における不動産市場の動向にも留意の上、本鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	豊橋
距離	0 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市広小路１丁目４０番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	県道（駅前広場）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)豊橋駅周辺の再開発や相次ぐマンション建築等、中心商業地域の都市機能集約が加速していることから需要は底堅く、供給物件も不足していることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)駅前の準高度商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。地価は、豊橋駅周辺で再開発等が進む中、駅前の人口増加も相俟って底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 190万950 円 1平米 57万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 190万950 円 1平米 57万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 182万8,218円 1平米 55万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 190万950円 1平米 57万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 182万8,218円 1平米 55万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による需要の低迷から回復傾向にあるが、豊橋市内の商業地域では地域や画地規模等によって需給動向に開差が見られる。 (2)物価高や円安等による経済の停滞感も一部に見られるが、不動産市場では立地条件や収益性等による需要の二極化傾向が続いている。
地域要因
(1)駅前に位置する立地条件に優れ、再開発事業の効果への期待性も高いことから需要は堅調に推移している。 (2)希少性の高い駅前商業地で底堅い需要が認められ、一般的要因の影響を受け地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０４２７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市広小路１丁目４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,953 円／平米 67万7,575 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,190 円／平米 91万9,696 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,012 円／平米 177万2,056 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０５３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市広小路１丁目４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,491 円／平米 96万3,669 円／坪
推定価格 平米 坪	29万8,778 円／平米 98万7,760 円／坪
標準価格 平米 坪	55万236 円／平米 181万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	57万8,000 円／平米 191万868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県豊橋市広小路１丁目４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
推定価格 平米 坪	26万357 円／平米 86万740 円／坪
標準価格 平米 坪	51万504 円／平米 168万7,726 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県豊橋市広小路１丁目４０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万51 円／平米 76万549 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,441 円／平米 72万2,166 円／坪
標準価格 平米 坪	63万8,716 円／平米 211万1,595 円／坪
査定価格 平米 坪	67万1,000 円／平米 221万8,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情