路線価 (2023) 愛知県豊橋市下地町字門23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市下地町字門２３番
価格時点	2023 年
駅名	豊橋駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,090万 円 (999 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,090万 円 (999 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円／坪 1平米 6万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊橋市の路線商業地域。需要者の中心は、事業所の開設等を目的とする法人事業者等である。近隣地域は、国道１号沿いのアクセスに優れた路線商業地域であるものの、店舗立地に適しているとはいえず、地価は安定的に推移すると予想する。市場の中心価格帯は、取引が少なく、需要者の事業目的等による規模の差が大きく把握が難しい。 (2) 同一需給圏は、豊橋市のほか周辺市等における東三河の商業地域である。需要者の中心は、東三河を基盤とする個人事業主や法人等が主である。市場における需給動向は、飲食業に対する需要が依然として弱含みではあるが、ロードサイド型店舗の出店があり、地価水準は安定傾向にあるものと思料される。又、取引には事業用定期借地に基づくものが見られる中、規模、立地条件等により需要の強弱に開差がある為、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の属する地域は、国道沿いにおいて店舗等を主体に倉庫も見られる路線商業地域であり、ロードサイド型店舗に対する需要も見受けられるものの、賃貸事業の収支が芳しくない為、収益価格は低位に求められた。ここで、収益価格には多くの想定要素が含まれている為、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豊橋駅北方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	302.2 坪 (999 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等を主体に倉庫も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市下地町字門２３番
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	340 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１号沿いの路線商業地域である。当面は大きな変化なく、現状維持で推移すると予測する。地価は、安定的に推移すると予測する。 (2)当該地域は、店舗等を主体に倉庫も見られる路線商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,303 円 1平米 6万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の緩やかな持ち直し傾向や低金利が地価を下支えしている。立地等による二極化傾向が強まっている。 (2)中核市である豊橋市では少子高齢化が進んでいるが、人口の集約化等から不動産市場では二極化が顕在化しつつある。
地域要因
(1)土地利用状況に大きな変動はなく、地価は安定的に推移している。 (2)国道沿いにおいて店舗等を主体に倉庫も見られる路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市下地町字門２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,514 円／平米 14万7,163 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,079 円／平米 21万5,151 円／坪
標準価格 平米 坪	6万765 円／平米 20万889 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０４３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市下地町字門２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,698 円／平米 28万12 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,698 円／平米 28万12 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,586 円／平米 24万3,275 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊橋０５３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市下地町字門２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,445 円／平米 34万5,295 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,445 円／平米 34万5,295 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,393 円／平米 21万2,883 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,400 円／平米 21万2,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大規模集客制限
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市下地町字門２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,519 円／平米 20万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,882 円／平米 21万4,500 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,914 円／平米 18万8,158 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,900 円／平米 18万8,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊橋０４３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市下地町字門２３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,673 円／平米 23万339 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,077 円／平米 34万7,385 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,728 円／平米 18万931 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情