路線価 (2023) 愛知県岡崎市細川町字岩御堂11-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 8700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円／坪 1平米 7万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡崎市内及び隣接する豊田市南部を含む住宅地域。特に当市外縁部で街区がやや雑然とした旧来からの住宅地域との代替性が高い。需要者は主に市内及び隣接市等に在住または在勤の一次取得者層と判断され、従前需要は低調であったが、両都市における地価上昇及び住宅用地の供給不足の中で有効需要は増加している。市場での中心となる土地の価格帯は１５００～１９００万円、新築の戸建住宅で４０００万円前後と判断され、更に上昇も期待される。 (2) 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者である。業績が好調な自動車関連企業の従業員を中心とする住宅需要は強さを維持したのに対し、市場における供給不足気味の状況に変化は見られず、先行き不透明感こそ否めないものの、現時点における需給は依然として引き締まった状況にある。土地は１，８００万円程度、新築の戸建物件で３，７００万円程度を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層住宅を主とする住宅地域で、市内中心部からも距離がありアパート供給は従前からの土地保有者が租税財源確保のために行うものがほとんどで収益価格は低めとなっている。他方、比準価格は類似性の高い地域における複数の信頼性の高い事例より求めたもので規範性が認められる。従って本評価では、実際の売買市場を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、他の標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 近隣地域は低層住宅を主とする住宅地域で、市内中心部からも距離があり、アパート供給は土地所有者による節税対策によるものがほとんどのため収益価格は割安に試算された。他方、比準価格は類似性の高い地域における複数の信頼性の高い事例より求めたもので規範性が認められる。従って本評価では、実際の売買市場を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、他の標準地とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅北方
距離	8700 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡崎市の北西端に位置し、街路配置も未整備な地域ではあるが、豊田市南部における住宅用地供給不足の中で当地域に対する需要も高まりつつあり、地価水準は強含みの状況で推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域に隣接する特段の地域要因の変動は今後も見込み難い地域であるが、市場にて供給不足が続く中で住宅地としての需要は底堅いため、当面は住宅地としての現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万4,644 円 1平米 7万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 23万4,726円 1平米 7万1,000円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)エネルギー価格上昇と円安による物価上昇により生活への影響が危惧されているが、当地域では賃金上昇も多くの企業で行われ有効需要は旺盛である。 (2)自動車関連企業の好業績等により、不動産市場は供給不足が常態化しており、先行き不透明感は残るも価格水準は概ね強含みの状態を維持している。
地域要因
(1)豊田市方面からの人口流入が続く中で、トヨタ本社への交通条件良好で、かつ価格水準低位の当地域への需要は強まっており、地価も上昇傾向にある。 (2)市場において供給不足気味な状況が続く中で、豊田市に近い価格水準低位である当地域の市場性は増している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,594 円／平米 31万2,728 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,918 円／平米 31万7,105 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,660 円／平米 22万6,990 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,438 円／平米 38万8,250 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,563 円／平米 37万2,133 円／坪
標準価格 平米 坪	7万928 円／平米 23万4,488 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,413 円／平米 31万5,435 円／坪
推定価格 平米 坪	9万552 円／平米 29万9,365 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,679 円／平米 21万523 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０５２２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,104 円／平米 31万4,414 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,870 円／平米 37万9,760 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,933 円／平米 24万1,116 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,800 円／平米 26万513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字岩御堂１１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,624 円／平米 30万2,909 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,346 円／平米 28万2,154 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,789 円／平米 22万4,110 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情