路線価 (2023) 愛知県瀬戸市品野町4-1173 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 瀬戸市愛知県瀬戸市品野町４丁目１１７３番
価格時点	2023 年
駅名	尾張瀬戸駅 から 4000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	804万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	804万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、瀬戸市内の鉄道沿線から外れた郊外の住宅地域を中心に形成されている。需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者を中心とした市内居住者であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域は、居住環境は良好なものの、市中心部から離れた住宅地域であり、一般的要因のもとにおいても需要は引き続き弱含みで推移している。市場の価格中心帯は、対象標準地の規模で１０００万円弱程度である。 (2) 同一需給圏は瀬戸市内の住宅地域を主とし、特に市内中部及び東部の住宅地域との代替性が強い。主たる需要者の属性は地縁的選好性を有する個人が中心となるため、周辺からの流入は少ない。コロナ禍が継続しているなか、利便性の高い環境良好な一部の住宅地以外は依然として下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１，０００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は、自用目的の取引が中心となる戸建住宅地域であり、最寄り駅から離れているため賃貸需要が弱く、経済合理性の観点からも市場性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。よって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は瀬戸市中心部の東方に位置する区画整理済みの住宅地域で、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する戸建住宅の取引事例から比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	尾張瀬戸駅北東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い郊外の区画整理済みの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瀬戸市愛知県瀬戸市品野町４丁目１１７３番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	200 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理済みの住宅地域であり、徐々に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。ウィズコロナの不動産市場は総じて落ち着きを取り戻しているものの、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)瀬戸市中心部の東方に位置する区画整理済みの住宅地域であり、一部未利用地もみられるものの需給に目立った変化はなく、コロナ禍が継続している状況の下、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナが新たな段階に進むなか、この１年間、経済情勢は緩やかに回復しており、瀬戸市の不動産市場は総じて落ち着きを取り戻している。 (2)コロナ禍が継続している状況の中、地域経済の中長期的な見通しに若干明るい兆しがみられ、二極化の下ではあるものの、改善傾向が散見される。
地域要因
(1)郊外の住宅地域であり、一般的要因のもとにおいても需要は引き続き弱含みで推移している。 (2)瀬戸市中心部の東方、区画整理済みの住宅地域で特段の変動要因はない。相対的割安感から相応の需要が認められるが、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ瀬戸０５３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市品野町４丁目１１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,121 円／平米 17万2,312 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,171 円／平米 16万2,559 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,942 円／平米 14万5,272 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	高さ制限１０ｍ
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ瀬戸０４２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市品野町４丁目１１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,802 円／平米 12万4,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,303 円／平米 11万3,406 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,499 円／平米 12万7,278 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ瀬戸０４２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市品野町４丁目１１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万434 円／平米 13万3,675 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,509 円／平米 12万7,311 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,754 円／平米 12万4,815 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ瀬戸０５３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市品野町４丁目１１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,807 円／平米 14万8,132 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,673 円／平米 14万1,077 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,358 円／平米 11万3,588 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ瀬戸０５３１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市品野町４丁目１１７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,766 円／平米 10万5,018 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,766 円／平米 10万5,018 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,414 円／平米 10万7,161 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情