路線価 (2023) 愛知県瀬戸市福元町44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 瀬戸市愛知県瀬戸市福元町４４番
価格時点	2023 年
駅名	瀬戸口駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,230万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,693 円／坪 1平米 7万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、瀬戸市及び隣接市の幹線道路沿いを主とした商業地域の圏域である。需要者の中心は、店舗・営業所等を要する法人や個人事業者とみられる。近隣地域は駅接近性に優れるが、戸建住宅・マンション等の比率が未だ高い。需給動向は、近時の経済動向から慎重な動きのなか、回復気配も見られる。需要の中心は、定期借地権等の活用も多く、土地面積・用途等とも絡み、総額面での価格幅は大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。 (2) 同一需給圏は瀬戸市内の幹線道路沿いの商業地域を主とした地域一帯である。主たる需要者の属性は、地元の法人、個人事業主が中心となる。交通繁華性の高い幹線道路沿いには相応の需要が見込まれるが、近時の経済状況下では土地取得から事業展開することは一般的ではなく、事業用定期借地や空き店舗への進出が多い。また、土地を取得する場合でも、業種、業態、事業戦略等によりその目線は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は路線商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態等を反映し、比準価格に対し低位に求められた。価格調整においては、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地において最有効使用の店舗兼共同住宅を建築して賃貸する場合を想定し、収益性の観点から求めているが、近隣地域は自己業務用を主としており、元本価格に見合う賃料の収受が困難であり、規範性が劣ると判断した。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	瀬戸口駅西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	瀬戸市愛知県瀬戸市福元町４４番
標準地の範囲
東	120 m
西	150 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	25 m
面積	310 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、一般住宅等が見られる路線商業地域で、利便性が良好であるため地価は比較的安定している。当面は現状を維持していくものと予測される。 (2)瀬戸市南西部の幹線道路沿いの商業地域であり、コロナ禍が長期化する状況下、いまだ商業地に対する需要には様々な懸念が認められるが、周辺住宅地の影響も受け、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,363 円 1平米 7万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万8,693 円 1平米 7万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,363円 1平米 7万2,100円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万8,693円 1平米 7万2,200円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症からの正常化に向けた回復の動きが続くなか、地域によりばらつきもあるが価格は総じて回復傾向にある。 (2)コロナ禍が継続している状況の中、地域経済の中長期的な見通しに若干明るい兆しがみられ、二極化の下ではあるものの、改善傾向が散見される。
地域要因
(1)商業地取引は少ないが、新型コロナウィルス感染症の拡大防止に伴う経済活動抑制の影響もあり、地価の回復は弱い。 (2)瀬戸市南西部の幹線道路沿いの商業地域で、特段の変動要因はない。周辺住宅地の価格動向の影響を受けながら、地価は若干の上昇傾向が認められる。
個別的要因	(1)対象標準地はしばらく空家であったが、平成３０年７月に福祉関連の事業所が開設され現在に至る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ瀬戸０５３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市福元町４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,967 円／平米 27万983 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,199 円／平米 25万1,914 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,918 円／平米 24万1,067 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,900 円／平米 24万1,007 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	西
側道幅員2	5.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ瀬戸０５３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市福元町４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,134 円／平米 22万1,945 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,571 円／平米 23万6,614 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ瀬戸０５３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市福元町４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,354 円／平米 23万5,896 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,450 円／平米 22万2,990 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,150 円／平米 23万5,222 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ瀬戸０４２９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	瀬戸市
地域	愛知県瀬戸市福元町４４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,311 円／平米 26万2,202 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,345 円／平米 24万9,091 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,657 円／平米 24万204 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情