路線価 (2023) 愛知県豊川市諏訪4-198-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊川市愛知県豊川市諏訪４丁目１９８番２外
価格時点	2023 年
駅名	諏訪町駅 から 840m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,980 円 1平米 9万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,980 円／坪 1平米 9万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、豊川市のほか周辺市等における東三河の商業地域である。需要者の中心は、東三河を基盤とする個人事業主や法人等が主である。市場における需給動向は、豊川市の中心部に近いものの、伊那街道や国道１号等の郊外の路線商業地等との競争に晒されており、需給共にやや弱含み傾向である。又、取引には事業用定期借地に基づくものが見られる中、規模、立地条件等により需要の強弱に開差がある為、中心となる価格帯を見出すことが困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、主に豊川市内の商業地域全般である。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者のほか広域的に展開する事業者等である。近隣地域は市中心部に位置する旧来からの路線商業地域であり、交通量は多いものの住宅等が介在し繁華性は高くなく、規模が小さい画地も残るが、潜在的な需要は一定の纏まった画地に見られる。需要の中心となる価格帯については、商業地の取引が少なく、画地規模等により取引価格にバラツキがあるため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の属する地域は、姫街道沿いに小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域であり、又、自己使用目的の物件が中心となっている地域である為、賃貸事業の収支が芳しくない。よって、収益価格は低位に求められた。ここで、収益価格には多くの想定要素が含まれている為、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的且つ市場性を反映した比準価格を採用して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、近隣地域の賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準に至っていないことから、収益価格は低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連及び最近の地価動向、市場の特性に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	諏訪町駅北西方
距離	840 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊川市愛知県豊川市諏訪４丁目１９８番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	180 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)旧来からの小売店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域で、変動要因はみられない為、当面は現状のまま推移するものと予測する。需給バランスは概ね安定しており、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万4,980 円 1平米 9万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万4,980 円 1平米 9万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万4,980円 1平米 9万8,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万4,980円 1平米 9万8,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 32万5,641円 1平米 9万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)豊川市は愛知県の南東における交通の要衝として発展し、近年人口は微増傾向にあるが、不動産市場においては二極化が顕在化しつつある。 (2)不動産市況は回復基調にあるものの、資材価格の高騰等により先行き不透明感が残る。立地条件等による不動産需要の二極化が拡大傾向にある。
地域要因
(1)姫街道沿いに小売店舗、一般住宅等が混在する商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。 (2)市内中心部の県道沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。地価水準は横ばい乃至は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊川０４２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市諏訪４丁目１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,451 円／平米 22万6,299 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,592 円／平米 32万2,639 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,592 円／平米 32万2,639 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊川０５３６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市諏訪４丁目１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,385 円／平米 28万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	9万932 円／平米 30万621 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,706 円／平米 32万9,628 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,700 円／平米 32万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊川０５３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市諏訪４丁目１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,315 円／平米 25万2,297 円／坪
推定価格 平米 坪	8万332 円／平米 26万5,578 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,731 円／平米 31万3,181 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊川０５３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市諏訪４丁目１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,283 円／平米 18万6,072 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,589 円／平米 28万6,263 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,989 円／平米 33万7,176 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊川０５２４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊川市
地域	愛知県豊川市諏訪４丁目１９８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,487 円／平米 27万6,008 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,404 円／平米 27万5,734 円／坪
標準価格 平米 坪	10万487 円／平米 33万2,210 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情