路線価 (2023) 愛知県西尾市八ツ面町上泡原99 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 西尾市愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番
価格時点	2023 年
駅名	桜町前駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,300万 円 (749 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万5,795 円／坪 1平米 4万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は街区や画地が雑然とした市街化調整区域の既成住宅地域である。主な需要者の属性は農家やその親族等、当該地域に地縁や縁故を有する個人である。行政上の規制から土地利用の条件が厳しく、建物の建築が制約されるため外部からの転入は少ないが、市内中心部や生活利便施設への接近条件は良好で、市街地の需給動向の影響から地価水準は安定して推移している。地域的な特性から取引は少なく、中心となる土地の価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は西尾市及び隣接市町の市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅を主体とする住宅地域である。地域と地縁性を有する需要者が中心であるが、敷地規模が小さな戸建住宅適地にあっては地域外からの転入も見込まれる。市の中心部や国道２３号岡崎バイパスへの利便性が高いため開発や建築が可能な土地にあっては割安感から底堅い需要が見られる。取引が少なく画地規模にも統一性がないため需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が形成されておらず、行政的な条件から共同住宅の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。市場参加者が制限され土地の流動性が乏しい地域のため指標となる取引事例は少ないが、周辺環境が類似する既成住宅地域での取引価格は価格判定の有用な基礎となる。実際の取引事例から試算した比準価格は実証的で合理的な試算価格であることから当該価格を妥当な結論と判断し、不動産市場の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市街化調整区域内の住宅地で賃貸市場の成熟度が低いため収益還元法の適用は断念した。比準価格は市街化調整区域内の住宅地域から信頼性の高い取引事例を採用して求めたものであり市場の実態を反映した価格である。近隣地域では自己利用を目的として取引が行われることが通常であり、需要者は実際の取引価格を指標として行動する傾向がある。以上より、比準価格の説得力は高いと判断し、本件では比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜町前駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	226.6 坪 (749 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西尾市愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	20 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)経済情勢は景気の下押し圧力が強い状況にあるが、土地の流動性や有効利用の程度が低い地域にあって外部要因の影響は小さいことから、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)市街化調整区域内の既存住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られず、当面は現状を維持しながら推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万5,795 円 1平米 4万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万5,795円 1平米 4万4,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光需要の回復が期待されるものの、地域経済の基盤である自動車産業では減産が長引いており、先行きが見通せない不安定な状況が続いている。 (2)西尾市の人口は減少しているが旧西尾地区に限れば横ばい傾向である。建物価格高騰等の懸念材料はあるが、不動産市場は概ね回復傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はなく、不動産市場は停滞しており、地価水準は硬直的で目立った動きは見られない。 (2)市街化区域内の土地に比べて割安感があるため需要は底堅く、価格は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ西尾０４２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,998 円／平米 12万2,315 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,867 円／平米 12万5,188 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,836 円／平米 14万1,616 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ西尾０４３８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,830 円／平米 14万1,596 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,916 円／平米 14万1,880 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,607 円／平米 15万777 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｂ西尾０５３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,558 円／平米 13万7,391 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,766 円／平米 13万8,078 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,688 円／平米 14万4,433 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ西尾０５４０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市八ツ面町上泡原９９番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,392 円／平米 15万9,984 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,634 円／平米 16万784 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,132 円／平米 14万5,900 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情