路線価 (2023) 愛知県西尾市緑町4-48 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 西尾市愛知県西尾市緑町４丁目４８番
価格時点	2023 年
駅名	桜町前駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西尾市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は物販、ドラッグストア、金融等の資本力を有する法人又は経営者個人であり、借地による出店も見られる。北部の隣接市と系統連続性の良い路線商業地域にあり、一定の商業集積が認められ、商業地需要は強含みである。商業地の供給は限定的であり、需要者の業種によって求める立地、規模はまちまちであり、取引の単価及び総額の振れ幅も大きいため、土地取引の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は西尾市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元を拠点とする法人、個人事業主が中心であるが、画地規模によっては全国的な事業展開を行っているロードサイド型店舗の出店も見込まれる。広域的な集客力を有する大型店舗は見られないが、交通量が多い主要幹線道路沿いに所在しているため需要は堅調である。画地規模や用途により取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地において平家建店舗の賃貸を想定したものの賃貸市場は十分に成熟していないため土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位に試算された。商業利用が標準的な立地にあるものの自己使用目的の土地取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格決定される傾向にあることから、市場実態を反映する取引事例による比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は幹線・準幹線道路沿いの商業地のおける取引を基礎としたもので、市場の実態に即した実証的な価格である。一方、収益価格は賃貸市場の成熟の程度が低く元本価値に見合った賃料水準が期待できないため低位に算定された。自己利用目的で取引を行う需要者が中心であるため取引事例比較法は需要者の行動に適合した手法である。よって、本件では比準価格を中心に収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜町前駅南方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	西尾市愛知県西尾市緑町４丁目４８番
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	24 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの商業地域でかつ鉄道駅徒歩圏内にあり、概ね現状で推移することが予測される。商業地需要は強含みであり、地価は上昇で推移するものと予測される。 (2)西尾市を南北に貫く幹線道路沿いに小売店舗、飲食店、事業所等が連たんする路線商業地域で、地域要因に特段の変化は見られない。当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 33万600円 1平米 10万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 33万600円 1平米 10万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地は市中心部や北部の隣接市と系統連続性の良い立地で需要が強含みにある一方、旧幡豆郡を中心とした南部地域では需要の弱い状態にある。 (2)西尾市の人口は減少しているが旧西尾地区に限れば横ばい傾向である。物価高騰等の懸念材料はあるが、不動産市場は概ね回復傾向にある。
地域要因
(1)北部の隣接市と系統連続性の良い路線商業地域であり、概ね現状で推移している。商業地需給は強含みであり、地価は上昇で推移している。 (2)地域要因に特段の変化は見られない。主要幹線道路沿いのロードサイド型店舗に対する出店意欲は底堅く、地価は回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ西尾０５２５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市緑町４丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,145 円／平米 27万4,877 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,317 円／平米 28万5,364 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,014 円／平米 31万7,422 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ西尾０５２５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市緑町４丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,044 円／平米 33万7,357 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,758 円／平米 33万9,718 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,487 円／平米 35万5,352 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ西尾０４３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市緑町４丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,367 円／平米 31万8,589 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,216 円／平米 32万4,702 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,208 円／平米 32万7,982 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ西尾０４３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市緑町４丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万543 円／平米 36万5,455 円／坪
推定価格 平米 坪	11万985 円／平米 36万6,916 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,902 円／平米 35万112 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ西尾０５３８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	西尾市
地域	愛知県西尾市緑町４丁目４８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,496 円／平米 20万9,918 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,038 円／平米 22万1,628 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,146 円／平米 29万4,717 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情