路線価 (2023) 愛知県稲沢市下津片町41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 稲沢市愛知県稲沢市下津片町４１番
価格時点	2023 年
駅名	稲沢駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円／坪 1平米 5万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稲沢市の東部に広がる市街化調整区域内の住宅地域一帯。需要者の中心は一次取得者の個人と推測する。最寄駅徒歩圏の外周部に位置し、大型商業施設にも近いことから不動産業者による分譲も見られ、需要は底堅い。稲沢駅周辺の住宅地需要の高まりと地価上昇の波及により地価は緩やかに上昇している。中心となる価格帯は土地で１０００万円～１５００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円～３５００万円前後であるが、取引価格には幅が見られる。 (2) 同一需給圏は、稲沢市及び周辺市町の市街化調整区域内における住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に在住する１次取得者層が中心となる。集落的要素が見られる地域であるが、生活利便性が良好であり、農家住宅跡地等を区画分けして分譲宅地や建売住宅として供給される例が多く認められる。需要は堅調であり、地価は上昇基調にある。市場の中心価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件で３，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地上の制約から収益還元法は非適用とした。取引事例比較法では周辺類似地域における規範性の高い取引事例から比準価格を算出した。周辺地域は自用目的の需要が中心のため収益性が市場参加者の価格判断に与える影響は限定的である。不動産市場での取引価格が強い指標性を有しており、比準価格の客観性、価格説得性は高いと判断して比準価格を採用し、代表標準地からの価格にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、環境条件等について比較可能性を有する市街化調整区域内の事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算した実証的な価格である。収益価格は、対象標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件においては、近隣地域は自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	稲沢駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲沢市愛知県稲沢市下津片町４１番
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)稲沢駅周辺の市街化区域に近接する市街化調整区域内に広がる旧来からの住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状推移と予測する。 (2)市街化調整区域内にあって農地も見られる地域であるが、生活利便性が良好であるため、農地の宅地化や農家住宅等の画地の細分化により、住宅地域として熟成が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万3,814 円 1平米 5万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万3,814円 1平米 5万5,600円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 18万2,491円 1平米 5万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金利動向の不透明感や建築資材の高騰などが不動産市場に影響している。駅接近性や居住環境が良好な地域と郊外地域との需給動向に差が見られる。 (2)ＪＲ東海道本線や名鉄名古屋本線沿線エリアを中心に住宅需要は堅調であるが、旧祖父江町・旧平和町に対する需要は弱含みの状態が続いている。
地域要因
(1)ＪＲ稲沢駅を中心とする中心市街地や大規模商業施設への利便性から宅地需要は堅調で、地価はやや強含みで推移している。 (2)市街化調整区域に存するものの生活利便性は良好であり、周辺では農家住宅跡地を細分化しての建売分譲等も散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ稲沢０４２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市下津片町４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,512 円／平米 16万3,687 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,118 円／平米 17万2,302 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,869 円／平米 20万7,845 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ稲沢０５４０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市下津片町４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万837 円／平米 16万8,067 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,409 円／平米 17万3,264 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,843 円／平米 18万7,923 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ稲沢０５３８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市下津片町４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万243 円／平米 9万9,983 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,643 円／平米 11万4,530 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,894 円／平米 12万1,972 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ稲沢０５４０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	稲沢市
地域	愛知県稲沢市下津片町４１番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,604 円／平米 19万439 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,604 円／平米 19万439 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,926 円／平米 18万4,891 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情