路線価 (2023) 愛知県大府市中央町2-95-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 大府市愛知県大府市中央町２丁目９５番１外
価格時点	2023 年
駅名	大府駅 から 510m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,300万 円 (414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,260万 円 (414 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大府市を中心に近隣市町内に存する商業地域である。需要者の中心は、店舗・事務所等を営む個人若しくは地元の中小企業等である。近隣地域は旧来からの既成商業地域で収益性は衰退傾向にあるが、最寄駅への接近性は優れており、土地需要は比較的堅調で、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着きつつあり地価はやや強含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、業種や事業規模によって大きく異なるため、その把握が困難である。 (2) 同一需給圏は大府市及び周辺市町の商業地域である。主たる需要者は、店舗や事務所として利用する地元事業者及び全国規模で展開する大手法人である。当該地域は、大府市役所及びＪＲ大府駅とも近いため利便性が高く、新型コロナウイルス感染症の影響も収まり、商業地需要は堅調で地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、取引規模が一様でないため把握が難しいが、対象標準地の画地規模で５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。比準価格は類似地域内に存する規範性の高い商業地の事例を収集・整理し、市場参加者の観点から適切に補修正を行って、実証的な価格が求められた。近隣地域における取引は自社利用目的によるものが中心である。以上から、取引の指標として規範性の高い比準価格を重視し、収益価格をも比較考量し、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は低層の店舗、営業所等が混在する商業地域であるが、賃貸市場の成熟度は低く、元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、当該地域では自用目的の事業用地等としての取引が中心で、類似性の高い複数の取引事例から規範性ある比準価格が得られた。従って、市場実態を反映する比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大府駅北方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	125.2 坪 (414 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	診療所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、営業所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大府市愛知県大府市中央町２丁目９５番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	70 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測する。周辺の住宅地に対する需要増も見られ、それに伴い地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (2)地域要因に特段の変化はなく、今後も現状維持で推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は収まり、宅地需要は堅調で、今後の地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は回復基調にあり、大府市商業地の需要も持ち直しており、新型コロナウィルス感染症の影響も落ち着きつつあり、地価はやや強含み傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は収まり、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)旧道沿いの商業地域で、商況については大きな変化はないが、周辺の住宅地に対する需要増の影響もあり、地価は強含みとなっている。 (2)地域要因に特段の変化はないが、駅や市役所が近く利便性が高い地域で、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ大府０４０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	大府市
地域	愛知県大府市中央町２丁目９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,811 円／平米 43万5,767 円／坪
推定価格 平米 坪	17万1,842 円／平米 56万8,110 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,708 円／平米 58万891 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ大府０４０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	大府市
地域	愛知県大府市中央町２丁目９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,511 円／平米 44万1,387 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,899 円／平米 57万8,216 円／坪
標準価格 平米 坪	14万143 円／平米 46万3,313 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ大府０４０７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	大府市
地域	愛知県大府市中央町２丁目９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,466 円／平米 50万4,053 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,175 円／平米 52万6,233 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,851 円／平米 42万2,675 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ大府０５０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	大府市
地域	愛知県大府市中央町２丁目９５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,787 円／平米 44万5,606 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,844 円／平米 44万9,100 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,936 円／平米 40万6,426 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情