路線価 (2023) 愛知県愛知郡東郷町白鳥2-4-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 愛知郡東郷町愛知県愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
価格時点	2023 年
駅名	日進駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (757 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,240万 円 (757 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東郷町を中心として周辺市に及ぶ商業地域である。都市化が進むに応じて形成されてきた近隣商業地域である。主たる需要者は、背後居住者に日常サービスを提供する小売事業者、金融機関等の法人である。背後人口に応じて商業地の需要もあるが、町内や周辺市では広範囲に集客力のある超大型商業施設も増加してきていることから、住宅地ほど需要は強くはない。商業地の地価水準は事業規模、取引形態によって様々であり、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、東郷町及び周辺市内の商業地域であり、特に代替性が高いのは幹線道路・準幹線道路沿いの路線商業地域である。近隣地域は各種低層店舗の外、共同住宅も見られる。また、背後には住宅地域が広がっており、幹線町道の自動車交通量も多い。需要者は、町内及び周辺市の個人事業者及び法人等があげられる。商業地の土地取引は限られており、取引価格は規模、用途、立地条件等の個別性により様々なため、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域においては建物収益物件が散見されるものの、建物賃貸物件経営目的の取引は限定的であり、事業者向け建物賃貸市場の成熟度が低いことから、収益価格は比準価格に比し低位となっており、商業地は自用がほとんどである地域性からも検証される。よって、鑑定評価額の決定に当っては、貸店舗・事務所想定の収益価格を参考に、市場性を反映した比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性のある取引事例に基づき求めたもので、市場性を反映する実証的な価格であり、信頼性は高い。一方、収益価格はやや低位に求められた。これは地域の不動産需要の中心が自用の店舗・営業所利用を目的としており、賃貸収入による収益力を目的とした投資需要が少ないためである。以上により、本件においては、取引の実態を反映した比準価格を重視し収益価格は参考として、不動産市場の動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日進駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	229 坪 (757 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模小売店舗、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	愛知郡東郷町愛知県愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)生活幹線道路沿いに低層小売店舗が多い中に中低層の共同住宅等も見られる近隣商業地域に位置し、既に熟成した地域であり、地域要因に特段の変化もないことから、当面は現状を維持し推移するものと予測する。 (2)町内北部の幹線道路沿いに位置し、飲食・物販・サービス店舗、金融機関、共同住宅等が連担する路線商業地域である。地域の特性に影響を与える要因は見受けられず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナの影響も次第に薄くなり、経済活動も概ね持ち直している。東郷町内においては商業地の地価は概ね上昇傾向にある。 (2)ウィズコロナの下、景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も強含みで推移している。ただし物価や金融情勢等の変動要因に留意する必要がある。
地域要因
(1)特別な地域要因変動はない。 (2)低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ背後に広域の住宅地域を控える路線商業地域である。地域要因に特に変動はなく、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ東郷０５２４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛知郡東郷町
地域	愛知県愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,919 円／平米 38万9,840 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,955 円／平米 40万6,489 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,497 円／平米 40万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ東郷０４２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	愛知郡東郷町
地域	愛知県愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万331 円／平米 33万1,694 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,334 円／平米 33万5,010 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,649 円／平米 40万2,172 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊田０４２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,002 円／平米 40万33 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,995 円／平米 41万3,233 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,391 円／平米 40万7,931 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊田０４３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊田市
地域	愛知県愛知郡東郷町白鳥２丁目４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,591 円／平米 40万8,592 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,179 円／平米 40万3,924 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,927 円／平米 41万3,009 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情