路線価 (2023) 愛知県海部郡蟹江町城4-547 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 海部郡蟹江町愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄蟹江駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,320万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	4,320万 円 (376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ関西本線及び近鉄名古屋線沿線の主として蟹江町及びその周辺市区町の商業地域を中心とした圏域である。地元企業及び個人事業者による店舗利用の需要のほか、駅前立地を活かしたマンション用地などの住宅需要も見込まれる。核店舗がないことなどから商業繁華性にやや乏しく地価は微減傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、売買取引が少ないことや、規模や業種によってばらつきがあることから、ある程度の幅が認められる。 (2) 同一需給圏は蟹江町の商業地域を中心に周辺市区町を含めて形成されている。需要者の中心は地場の個人事業者や法人が中心と見込まれるが、名古屋駅への交通アクセスが良好なことから駅前立地の優位性を活かす目的を持った圏域以外の企業の流入も認められる。取引件数は少ないものの、高値の取引が見られ、マンション用地等表面的な繁華性には具現化されていない需要が認められる。価格帯は画地規模や取引目的等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、比較的小規模な小売店舗や営業所等を中心とする近隣商業地域であるが、元本価値に見合う賃料を収受できないことから収益価格はやや低位に求められた。比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する取引事例から求めたもので取引の実態を反映し実証的である。したがって、相対的に規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、周辺の標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、周辺商業地を中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。収益価格は、期待される収益性を代替し価格判断における検証手段であるが、対象近隣の土地の需給動向や商業環境等を考慮すると、価格判断において重視される程度が低い。各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄蟹江駅北方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	113.7 坪 (376 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海部郡蟹江町愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)多様な業種の需要は見込まれるが周辺商業施設への流出もあり商業繁華性の高まりは期待できず、近鉄名古屋駅から最初の急行停車駅の駅前立地という特性を活かし将来的には住宅地移行が緩やかに進むものと予測される。 (2)各種店舗、営業所等が混在する町道沿いの駅前商業地域である。営業所が撤退し跡地となっているが、利便性や背後地の人口等の立地条件から潜在需要を取り込み、商業集積を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下、個人消費は持ち直し傾向にあるが、物価高による消費者マインドへの影響も懸念され、商況の先行きには不透明感も漂っている。 (2)名古屋市西部に隣接し、商業施設は比較的多いが、集積するまでには至っていない。地価は町内の堅調な土地取引の影響を受け形成されている。
地域要因
(1)概ね熟成した駅前の商業地域である。令和２年３月に駅前広場の整備事業が完了したが、以降も地域要因に特段の変動は見られない。 (2)駅前の商業地域である。近年、駅前広場が整備された。繁華性等の目立った変化は見られないものの、利便性は良好で潜在需要は強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ蟹江０５０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡蟹江町
地域	愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,807 円／平米 39万2,776 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,285 円／平米 33万4,848 円／坪
標準価格 平米 坪	11万936 円／平米 36万6,754 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ蟹江０４１６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡蟹江町
地域	愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,415 円／平米 28万8,994 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,154 円／平米 37万7,393 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,191 円／平米 38万821 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ蟹江０４１６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡蟹江町
地域	愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,820 円／平米 37万2,983 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,497 円／平米 37万5,221 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,613 円／平米 38万8,829 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ蟹江０３１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡蟹江町
地域	愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,863 円／平米 27万3,945 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,573 円／平米 28万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,182 円／平米 39万710 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ蟹江０３１６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡蟹江町
地域	愛知県海部郡蟹江町城４丁目５４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,194 円／平米 27万1,733 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,866 円／平米 28万7,179 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,228 円／平米 38万7,556 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情