路線価 (2023) 三重県津市観音寺町字大谷766-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市観音寺町字大谷７６６番３３
価格時点	2023 年
駅名	津駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,070万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万9,275 円／坪 1平米 8万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市内の住宅地域が中心で、特に津駅が最寄りとなるエリアとの代替競争関係が強い。主な需要者は津市及びその周辺市の在住者である。津駅西側の大谷町や観音寺町、渋見町などの地区は高台にあることや住環境の良さなどから人気が高く、供給が限定的であることもあって、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、２５０㎡程度の土地で２，０００～２，３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は津駅西方面の住宅地域を中心として、市内の利便性の高い住宅地域を含む。需要者の中心は、市内居住者であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。津駅西方の住宅地域は住環境が整った人気の高い住宅地域であり、需要が多いため取引価格も上昇傾向にある。当該地域を含み津駅に近くなるほど需要が競合し取引価格が高くなる傾向にある。土地は標準的面積で総額２，１００万円前後が需要の中心となる価格帯であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では近鉄名古屋線沿線の住環境が良好な住宅地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、周囲は戸建住宅を中心とする地域で、賃貸市場はほとんど形成されておらず、また、標準地の規模で共同住宅を建築するのは現実的ではないので、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は自己利用目的の取引がほとんどで、居住の利便性が重視される住宅地域であり、需要者は類似する不動産の利便性や取引価格を重視するものと思料する。戸建住宅を主体とする住宅地域にあって、その地域特性や街区配置等により、収益物件の想定は現実的でないため、収益価格は試算しなかった。よって、類似地域における規範性の高い取引事例との比較より求めた比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	津駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市観音寺町字大谷７６６番３３
標準地の範囲
東	100 m
西	60 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17.5 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津駅西側の大規模住宅団地内の地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。高台の住環境が良好で供給が限定的な地域で、需要は堅調であり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (2)近鉄津駅西方面の高台に位置する閑静な住宅地域である。売り物件待ちの需要者が多く供給が少ないこともあり取引価格は上昇傾向にある。地域内に大きな変動要因はなく今後も安定的な推移が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万9,275 円 1平米 8万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の経済情勢は持ち直しの動きが一服している。津市の人口は微減で推移し、地価は内陸部と沿岸部とで二極化の状況にある。 (2)津駅西方面や南が丘等の住環境良好な住宅地の需要が堅調であるため、地価の回復傾向は強まっている。臨海部や農家集落等の需要の減少は続く。
地域要因
(1)津駅西側の大規模住宅団地に存する閑静な戸建住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はない。需要は堅調であり、地価はやや上昇している。 (2)津駅に近い閑静な住宅地域にあり、売り物件待ちの需要者が多く、競合により取引価格も上昇傾向にある。地域内に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市観音寺町字大谷７６６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,548 円／平米 27万2,904 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,580 円／平米 25万9,785 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,413 円／平米 28万2,375 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市観音寺町字大谷７６６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,215 円／平米 28万8,333 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,445 円／平米 28万5,787 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,119 円／平米 29万4,627 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市観音寺町字大谷７６６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,638 円／平米 32万2,791 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,918 円／平米 31万493 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,692 円／平米 28万9,910 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市観音寺町字大谷７６６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,073 円／平米 25万1,497 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,747 円／平米 25万7,032 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,410 円／平米 26万9,141 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,400 円／平米 26万9,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市観音寺町字大谷７６６番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,510 円／平米 28万6,002 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,682 円／平米 27万6,653 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,157 円／平米 30万1,365 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情