路線価 (2023) 三重県津市南が丘3-10-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市南が丘３丁目１０番１２
価格時点	2023 年
駅名	南が丘駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円／坪 1平米 7万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市南部の高台の住宅地域が中心であるが、市街地内の住環境良好な住宅地域との代替関係を有する。需要者は津市内に居住する比較的購買力が高い層が中心となり、圏外からの転入も見られる。津市南部方面では中小規模の開発による住宅地供給が多い。当該地域は市街地中心部に近く生活利便性が良好で、需要者は多いが供給が少ないため取引価格は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は標準的面積で１，７００万円前後であると思料する。 (2) 同一需給圏は概ね津市内を範囲とする住宅地域の存する圏域で、市場参加者は同一需給圏内の在住者が中心である。近鉄名古屋線東側背後の高台立地にあり、鉄道駅との関係も良好で、標準地周辺の住宅地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は敷地面積２２０㎡程度の土地で総額１，６００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅地として開発された住宅団地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。近隣地域は生活利便性が良好な高台の戸建住宅地域であり、居住の快適性を重視する自用目的の取引が中心である。比準価格は類似地域における信頼性の高い取引事例から求めており、最近の市場動向を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 住宅団地内の戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、標準地に収益物件を想定することは地域性などから非現実的と判断されるため収益還元法は非適用とした。本近隣地域においては標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的であり、比準価格は複数の取引事例から求めており妥当性は高い。よってこの比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南が丘駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	68.1 坪 (225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とした一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市南が丘３丁目１０番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	130 m
南	80 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	15 m
面積	220 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は市街地中心部に近く最寄駅に急行車両が停車するなど、住環境が良好な高台にある住宅地域として需要が強い。供給が限定的なことから成約価格も高い水準を維持している。今後も現状での推移を見込む。 (2)住宅団地内の戸建住宅が建ち並ぶ地域として利用は安定しており、今後も現状用途のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)環境良好な津駅西方面や南が丘の住宅地域では供給が限定的なことから取引価格も上昇している。臨海部や郊外の集落地域は地価の改善の動きが鈍い。 (2)津市の人口は微減傾向。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直しの動きも見られるが、先行きに対する不透明感も伴う。
地域要因
(1)市街地に近い高台の閑静な住宅団地として人気が高く、供給も限定的で高値での取引が目立つ。地価は上昇傾向にある。 (2)戸建住宅を主体とした住宅地域として概ね成熟し、良好な住環境を保持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南が丘３丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,548 円／平米 27万2,904 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,580 円／平米 25万9,785 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,413 円／平米 24万6,009 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南が丘３丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,532 円／平米 20万6,731 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,907 円／平米 20万7,971 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,008 円／平米 24万4,670 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,700 円／平米 24万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南が丘３丁目１０番１２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万8,940 円／平米 19万4,856 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,013 円／平米 18万8,485 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,253 円／平米 25万5,398 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,000 円／平米 25万7,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南が丘３丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,674 円／平米 22万424 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,690 円／平米 21万559 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,404 円／平米 24万5,980 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,100 円／平米 24万8,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	108 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市南が丘３丁目１０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,537 円／平米 18万3,605 円／坪
推定価格 平米 坪	5万589 円／平米 16万7,247 円／坪
標準価格 平米 坪	7万458 円／平米 23万2,934 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情