路線価 (2023) 三重県津市城山2-117-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市城山２丁目１１７番２
価格時点	2023 年
駅名	高茶屋駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	498万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	497万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円／坪 1平米 4万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市の南部方面を中心とする住宅地域で、需要者は津市内に居住する一次取得者層が中心である。小規模な戸建住宅を主体とする古くからの住宅地域で、画地規模が小さいため総額面での優位性を有し土地需要は安定的に推移していた。新型コロナ感染症の影響で需要は減少傾向に転じたが、最近は減少傾向にあった需要は回復してきている。取引の中心となる土地の価格帯は、１２０㎡程度の標準的な規模の画地で概ね５００万円前後であろうとみられる。 (2) 同一需給圏の範囲は、津市南部の戸建住宅地域を中心として市街地周辺部の住宅地域を含む。需要者は津市内在住の居住者が大部分を占め、圏外からの転入者は少ない。津市南部では継続的に中小規模の開発による住宅地供給が行われており、需要が強く取引価格も概ね横ばいからやや上昇傾向にある。しかしながら、当該地域のような古くからの住宅地域の需要は相対的にやや弱い。土地は標準的面積で５００万円前後が需要の中心となる価格帯であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域にはアパート等も見受けられるものの一般住宅主体の古くからの住宅地域であり、原価法は適用できなかった。標準地の規模等からアパート経営を想定するのは非現実的であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は広く周辺の類似地域内の事例から試算した価格で、市場の実態を一応反映する価格が試算できていると考える。よって、市場性を反映する比準価格を標準として、また代表標準地価格との検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模が小さく経済合理的な共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しない。当該地域では自用目的の取引が中心であり、居住の快適性や利便性が重視される地域である。比準価格は類似する住宅地域内の取引事例から求めており、市場動向を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高茶屋駅北方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市城山２丁目１１７番２
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅地域であるが大規模量販店に近く生活利便性は良好な地域である。新型コロナの影響を受け減少傾向にあった土地需要は回復している。このような状況を受け需要はほぼ安定的な状況で推移すると予測する。 (2)小規模な画地が多く街路条件がやや劣る古くからの住宅地域である。周辺では新興の住宅地域が多く、相対的に当該地域の需要は弱い。地域内では大きな変動要因は認められず、概ね現状での推移が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費や生産活動は回復傾向にあるとみられ、変異株の影響等もあって先行き不透明感は払拭されていないが、地価動向としては回復してきている。 (2)津駅西方面や南が丘等の住環境良好な住宅地の需要が堅調であるため、地価の回復傾向は強まっている。臨海部や農家集落等の需要の減少は続く。
地域要因
(1)小規模画地に戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であるが、生活利便性は良好で、減少傾向にあった土地需給はほぼ安定した状況で推移している。 (2)地域内に大きな変動はない。古くからの既成住宅地域にあり、周辺の新しい分譲住宅地域との比較で需要はやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市城山２丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万830 円／平米 13万4,984 円／坪
推定価格 平米 坪	4万994 円／平米 13万5,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,420 円／平米 12万7,017 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	102 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市城山２丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,134 円／平米 15万5,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,935 円／平米 14万1,943 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,718 円／平米 13万1,308 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,100 円／平米 13万9,183 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市城山２丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,758 円／平米 8万5,156 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,188 円／平米 12万9,556 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,084 円／平米 12万5,906 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市城山２丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,423 円／平米 17万3,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,948 円／平米 16万1,822 円／坪
標準価格 平米 坪	4万790 円／平米 13万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	108 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市城山２丁目１１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,464 円／平米 12万3,856 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,471 円／平米 13万7,103 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,399 円／平米 12万6,947 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情