路線価 (2023) 三重県津市新町2-76-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市新町２丁目７６番３
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,494 円／坪 1平米 6万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、津市内及びその周辺の商業地域等である。主たる需要者は域内の法人及び個人事業者が中心であるが、一部に域外からの流入も想定される。周辺の大規模小売店舗等との競合等から顧客の流出が見られ、商業地需要はやや弱含みが継続している。中心価格帯は画地規模、条件等により一様でなく、やや把握困難である点は否めない。 (2) 同一需給圏は概ね津市内の商業地域の存する圏域。需要者は当該方面の企業や個人事業者等が中心である。国道沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ商業地域で、津新町駅には比較的近いが、客足は少なく繁華性は低迷しており、土地需要はやや弱い。取引総額は、画地規模により相当異なるため、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比較的駅に近い路線商業地域であるが、自用物件等が中心であり、一部に貸店舗等も見られるが、元本と果実の関係が希薄なため、やや低位な収益価格が試算された。一方、比準価格は、事例適格４要件を有する取引事例により適正に求められており、その規範性は高い。よって、実証的かつ信頼性に優れる比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域で、賃貸物件も散見されるが、自用目的の取引が主であり、賃貸用建物の建築を目的とした土地需要は未成熟のため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は標準地と同じ津新町駅を最寄駅とする類似の商業地の取引事例を中心に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映した価格である。よって、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	津新町駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗及び事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市新町２丁目７６番３
標準地の範囲
東	80 m
西	250 m
南	15 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、事業所等が主体の比較的駅に近い路線商業地域であり、概ね現況推移が予測されるが、周辺大規模小売店舗等との競合等から、商業地需要は反転には至っていない。 (2)店舗や事務所等が建ち並ぶ国道沿いの既成商業地域で、土地利用にほとんど変化はない。鉄道駅には比較的近いが、顧客の流動性は低く、地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 22万3,486円 1平米 6万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,494円 1平米 6万7,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 22万3,486円 1平米 6万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の総人口、生産年齢人口は概ね微減傾向が継続。新型コロナの影響等は緩和し、一部マクロ指標には改善傾向も見られる。 (2)津市の人口は微減傾向。津市内の商業地の地価は、市中心部周辺など集客力の高いエリアを中心に横ばいから上昇傾向にある。
地域要因
(1)比較的駅に近い路線商業地域として概ね現況推移であるが、商業地需要は反転に至っていない。 (2)津新町駅に比較的近い既成商業地域で、地域内には空き店舗も見られ、繁華性は低下している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町２丁目７６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,236 円／平米 18万5,916 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,011 円／平米 18万5,172 円／坪
標準価格 平米 坪	7万810 円／平米 23万4,098 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町２丁目７６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,452 円／平米 22万9,608 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,458 円／平米 25万2,770 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,423 円／平米 22万2,900 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町２丁目７６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,781 円／平米 19万4,330 円／坪
推定価格 平米 坪	6万662 円／平米 20万549 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,808 円／平米 22万867 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市新町２丁目７６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,695 円／平米 15万4,374 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,268 円／平米 21万5,776 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,565 円／平米 22万3,370 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情