路線価 (2023) 三重県四日市市相生町18外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市相生町１８番外
価格時点	2023 年
駅名	四日市駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円／坪 1平米 5万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特にＪＲ四日市駅周辺の既成商業地との価格牽連性が強い。需要者の中心は県内外の事業者又は法人である。旧態然とした旧来商業地は弱含みの傾向にあるが、今後の出店や土地利用には先行き不透明感はあるが、ＪＲ四日市駅や国道に近い好立地の潜在的需要は根強いと分析される。取引は規模や事情により異なるので、中心となる価格帯は、見出し難いのが実状である。 (2) 同一需給圏は四日市市中心部の商業地域及びその周辺の商業地域を含む圏域である。需要者は当該圏域を基盤とする法人や個人事業者が中心となる。ＪＲ四日市駅に近く、国道２３号への接続も良好であるなど、商業繁華性には欠けるも交通接近条件が良好な立地特性により、土地利用には多様性が認められ、一定の需要が見込まれる。取引総額は規模や業種業態によりさまざまで、中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は旧来型商業地域で、自用の店舗・事務所が多く、新規の賃貸経営を目的とした土地取引は希薄で、賃料は硬直的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと分析する。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例を基礎に比較検討したもので、実証的で規範性があると認めた。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は自用の店舗等が中心となる商業地域であり、貸ビル経営等を前提とした新規土地取得の動きは殆ど見られない。低層利用が一般的で収益性が低いことから、収益価格は取引水準に比し低位に求められた。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域における取引事例から試算しており、実証的で市場特性と適合している。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四日市駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市相生町１８番外
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	23 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来より形成された既成市街地の商業地域であり、特に変動要因はなく、現状維持での推移と予測する。新型コロナの影響等、先行きも不透明であり、地価は横ばい気味で推移すると予測する。 (2)ＪＲ四日市駅と国道２３号の間の主要道路沿いに店舗や一般住宅等が建ち並ぶ地域であり、今後も概ね現状維持で推移するものと思料される。需要は持ち直しつつあり、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、景気は持ち直し、不動産市場は選好度により二極化している。 (2)市人口は微減傾向。景気は厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きが見られる。先行き不透明感は残るが、商業地需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)地域内に大きな変動要因はない。旧来商業地に対する需要は弱含みの側面もあり、地価は横ばい気味である。 (2)市中心部に近い既存の商業地域で、地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市相生町１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,404 円／平米 14万188 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,404 円／平米 14万188 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,294 円／平米 17万9,496 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,300 円／平米 17万9,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市相生町１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,979 円／平米 10万5,723 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,202 円／平米 18万5,804 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市相生町１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万233 円／平米 9万9,950 円／坪
推定価格 平米 坪	3万233 円／平米 9万9,950 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,473 円／平米 18万3,394 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市相生町１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,716 円／平米 27万153 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,574 円／平米 26万3,072 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,167 円／平米 20万5,524 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市相生町１８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,671 円／平米 12万4,540 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,537 円／平米 12万791 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,952 円／平米 17万5,059 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情