路線価 (2023) 三重県四日市市諏訪町115外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市諏訪町１１５番外
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (156 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,168 円／坪 1平米 9万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、四日市市、桑名市内の商業地域。需要者は個人事業者及び法人企業が中心である。近隣地域は市中心部に位置する商業地域で、根強い需要がある。繁華街を中心とする新型コロナによる客足の減少の回復はまだ先になるとみられる。隣接地域で分譲マンションの建設が進行しており、住宅需要が地価動向を変える動きとなっている。これらの新しい動向はみられるが、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は四日市市の中心市街を形成する普通商業地域（高地価帯に属する近鉄四日市駅至近地等を除く）とその周辺商業地域を含む圏域。主な需要者は地元事業者やより広域的に事業展開を行う法人であるが、マンション適地にあっては開発業者の参入も見込まれる。新型コロナ感染予防の行動制限がなくなり、消費行動に持ち直しの動きも見られるなか、需要は回復傾向にある。中心となる価格帯は画地規模により総額の振れが大きい等から一概には把握が難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはテナントビル等の収益物件も見られるが、店舗・事務所建設用地取得目的の取引はほとんど無い。賃借需要が低い中での収益価格は、土地の市場性を十分に反映していない。よって、信頼性のある取引事例より比準され、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格については参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域やその周辺ではテナントビルやコインパーキングといった収益物件が見られる一方、自用物件も一定数存在しており、又、現状の商業用建物の多くは中低層に止まり、高度利用を指向する所定の容積率を十分消化し切れていないため、収益価格は低位に求まったものと思料する。よって、複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	47.2 坪 (156 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店が多い国道１号背後の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市諏訪町１１５番外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17.5 m
面積	155 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺では市役所等の公共施設や金融機関が見られる
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)四日市市中心部に位置する商業地域で、新型コロナによる客足の減少が続いていたが、隣接地域で分譲マンションの建設が３棟同時進行している。さらに中央通りの再編計画もあり今後、地価水準の上昇が見込まれる。 (2)高度利用等による発展期待が潜在的に高い立地ながら、現状は小画地主体で中低層建物が多く、当面は現状推移と見込まれる。地価動向は緩やかな経済情勢の回復等から上向きと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万2,168 円 1平米 9万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 29万8,862円 1平米 9万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万2,168円 1平米 9万1,400円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 29万8,862円 1平米 9万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は約３０万人で微減推移。新型コロナの影響から、飲食サービス業等での客足の回復はもう少し先になるとみられる。 (2)近鉄四日市駅前のバスターミナル整備事業等に向けた期待から、中心商業地の地価上昇が鮮明化してきており、周辺商業地への波及の動きも見られる。
地域要因
(1)隣接地域で分譲マンションの建設が３棟進行中でこれまでにない動向となっている。 (2)近隣地域に隣接する一画ではマンション建設が進められているが、地域要因そのものに特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪町１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,501 円／平米 30万9,114 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,943 円／平米 30万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,312 円／平米 30万5,183 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県四日市市諏訪町１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,309 円／平米 20万5,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,371 円／平米 22万9,341 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,146 円／平米 29万1,411 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,100 円／平米 29万1,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪町１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,478 円／平米 30万9,038 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,828 円／平米 33万6,643 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,480 円／平米 29万5,821 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,500 円／平米 29万5,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪町１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,087 円／平米 32万970 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,804 円／平米 31万116 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪町１１５番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,290 円／平米 30万8,417 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,026 円／平米 30万932 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,264 円／平米 30万8,331 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情